Mietminderungstabelle 2026
63 Wohnungsmängel mit den aus deutschen Gerichtsentscheidungen abgeleiteten Minderungsquoten, sortiert nach 13 Kategorien. Alle Prozentangaben beziehen sich auf die Bruttowarmmiete.
So lesen Sie die Tabelle
Die Spalte Spanne zeigt den Bereich, in dem sich Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen bewegen. Die Spalte typisch nennt einen häufig angesetzten Ausgangswert. Welcher Wert im Einzelfall angemessen ist, hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Im Zweifel sollten Sie eher konservativ mindern oder unter Vorbehalt zahlen.
Heizung & Warmwasser
Alle Details zu Heizung & Warmwasser →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Heizungsausfall (komplett) | Die Heizung fällt vollständig aus und die Wohnung kühlt in der Heizperiode stark aus. Geschuldet sind tagsüber 20–22 °C; die Quote steigt mit sinkender Temperatur und ist in den Wintermonaten deutlich höher als im Oktober oder April. | 50–100 % | 70 % |
| Heizungsausfall (einzelne Räume) | Heizung fällt in einem oder mehreren Räumen aus, andere Räume sind beheizt. Die Höhe richtet sich nach Anzahl und Größe der betroffenen Räume. | 5–30 % | 15 % |
| Heizung wärmt unzureichend | Die Raumtemperatur bleibt tagsüber (ca. 6–23 Uhr) in Wohnräumen unter 20 °C, obwohl die Heizung läuft. Nachts ist eine Absenkung auf etwa 18 °C zulässig. | 5–30 % | 15 % |
| Warmwasserausfall (komplett) | Kein warmes Wasser in der gesamten Wohnung verfügbar. Im Winter fällt die Minderung höher aus als im Sommer. | 10–30 % | 15 % |
| Warmwasser erst nach langer Vorlaufzeit | Warmes Wasser (ca. 40–45 °C) kommt erst nach mehr als etwa 10 Sekunden bzw. nach mehr als 5 Litern Vorlauf. Je länger der Vorlauf, desto höher die Quote. | 3–10 % | 5 % |
| Heizung macht Geräusche | Klopfen, Gurgeln oder andere störende Geräusche in Heizungsrohren. Betrifft der Lärm das Schlafzimmer und die Nachtruhe, steigt die Quote deutlich. | 5–25 % | 10 % |
Feuchtigkeit & Schimmel
Alle Details zu Feuchtigkeit & Schimmel →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Schimmel in einem Raum (leicht) | Oberflächlicher Schimmelbefall an einer kleinen Fläche in einem Raum. Kein Mangel, wenn er auf Wärmebrücken beruht, die dem Baustandard des Errichtungsjahres entsprechen. | 5–15 % | 10 % |
| Schimmel in mehreren Räumen (stark) | Großflächiger Schimmelbefall in mehreren Räumen der Wohnung. Quoten über 50 % setzen eine nachgewiesene Gesundheitsgefährdung oder faktische Unbewohnbarkeit voraus. | 20–80 % | 35 % |
| Feuchte Wände / Durchfeuchtung | Feuchte Wände, nasse Flecken oder Durchfeuchtung in Wohnräumen. Einzelne Stockflecken liegen am unteren Rand, durchfeuchtete Wände mit bröckelndem Putz am oberen. | 5–30 % | 12 % |
| Wasserschaden / Wassereinbruch | Wasser dringt in die Wohnung ein, z.B. durch undichtes Dach oder Rohrbruch. Die Quote hängt vom Umfang und davon ab, ob betroffene Räume noch nutzbar sind. | 10–50 % | 25 % |
| Trocknungsgeräte nach Wasserschaden | Laute Trocknungsgeräte stehen in der Wohnung und schränken die Nutzung ein. Maßgeblich sind Anzahl, Dezibelwert, Dauer und der Platzbedarf durch abgerückte Möbel. | 15–100 % | 40 % |
| Feuchter Keller | Keller ist feucht oder nass (wenn Keller Teil der Mietsache ist). War die Feuchtigkeit bei Vertragsschluss bekannt, ist die Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen. | 3–10 % | 5 % |
Lärm & Ruhestörung
Alle Details zu Lärm & Ruhestörung →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Baulärm im eigenen Haus | Erheblicher Baulärm durch Bauarbeiten im oder am eigenen Haus, etwa Dachgeschossausbau oder Sanierung. Bei energetischer Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). | 5–60 % | 20 % |
| Baulärm vom Nachbargrundstück | Baulärm von einer Baustelle auf einem fremden Grundstück ist nach dem BGH regelmäßig KEIN Mangel. Eine Minderung kommt nur in Betracht, wenn der Mietvertrag etwas anderes vereinbart oder der Vermieter Ausgleichsansprüche nach § 906 BGB hat. | 0–20 % | 5 % |
| Erhöhter Straßenlärm (z.B. Baustelle) | Nachträglich gestiegener Verkehrslärm ist kein Mangel, solange er für die Lage ortsüblich bleibt. Aussicht auf Erfolg besteht vor allem bei zeitlich begrenzten Straßenbauarbeiten direkt vor dem Haus. | 0–15 % | 8 % |
| Dauerhafter Nachbarlärm | Regelmäßige, ruhestörende Geräusche von Nachbarn über das Normalmaß hinaus. Kinderlärm aus der Nachbarwohnung ist im Grundsatz sozialadäquat hinzunehmen. | 5–30 % | 10 % |
| Lärm durch Gastronomie im Haus | Lärm durch Kneipe, Restaurant oder Diskothek im Gebäude. War der Betrieb beim Einzug bereits vorhanden, ist die Minderung nach § 536b BGB meist ausgeschlossen; minderungsfähig ist vor allem eine nachträgliche Verschlechterung. | 5–40 % | 20 % |
| Lärm durch Aufzug | Ständiges Rattern, Summen oder Vibrationen durch den Aufzug. Maßstab ist die Einhaltung der Schallschutzwerte; der Nachweis erfordert meist ein Sachverständigengutachten. | 5–10 % | 7 % |
Ungeziefer & Schädlinge
Alle Details zu Ungeziefer & Schädlinge →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Kakerlaken / Schaben | Befall mit Kakerlaken oder Schaben in der Wohnung. Vereinzelte Tiere liegen am unteren Rand, täglich zweistellige Zahlen mit Tagaktivität am oberen. | 10–70 % | 20 % |
| Ratten in der Wohnung | Ratten dringen in die Wohnräume ein oder Räume sind wegen der Bekämpfungsmaßnahmen gesperrt. | 20–80 % | 40 % |
| Ratten in Keller, Hof oder Garten | Ratten im Umfeld des Hauses, etwa an den Mülltonnen, im Hinterhof, Garten oder Keller, ohne dass sie in die Wohnung gelangen. | 2–20 % | 10 % |
| Mäusebefall | Mäusebefall in der Wohnung, der wiederholte Einsätze eines Kammerjägers erforderlich macht. | 10–30 % | 15 % |
| Bettwanzen | Befall mit Bettwanzen in der Wohnung. Das Einschleppen über Gepäck oder gebrauchte Gegenstände gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch und trifft den Mieter nicht als Verschulden. | 20–70 % | 40 % |
| Silberfische (starker Befall) | Starker Silberfischbefall, oft Hinweis auf Feuchtigkeitsprobleme. Als Mangel gelten sie erst ab etwa 10–15 Tieren täglich; vereinzelte Tiere in Bad oder Küche begründen keine Minderung. | 5–20 % | 15 % |
| Wespen-/Bienennest | Wespen- oder Bienennest am Gebäude, das die Nutzung einschränkt. Der Vermieter trägt die Beseitigungskosten; Hornissen und Wildbienen sind nach § 44 BNatSchG geschützt und dürfen nicht ohne Genehmigung entfernt werden. | 5–20 % | 10 % |
Fenster & Türen
Alle Details zu Fenster & Türen →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Undichte Fenster (Zugluft) | Fenster sind undicht, es zieht in die Wohnung. Bei Altbauten ist leichte Zugluft teilweise als vertragsgemäß hinzunehmen. | 5–20 % | 8 % |
| Fenster lassen sich nicht öffnen | Fenster können nicht geöffnet werden, Lüftung ist nicht möglich. | 5–15 % | 10 % |
| Fenster lassen sich nicht schließen | Fenster können nicht geschlossen werden: Sicherheitsrisiko und Wärmeverlust. | 5–15 % | 10 % |
| Wohnungstür nicht abschließbar | Wohnungstür kann nicht abgeschlossen werden: Sicherheitsmangel. Ein Anspruch auf zusätzlichen Einbruchschutz besteht nicht. | 3–10 % | 5 % |
| Türklingel / Gegensprechanlage defekt | Klingel oder Gegensprechanlage funktioniert nicht. In oberen Geschossen ohne Aufzug wiegt der Ausfall schwerer. | 1–5 % | 3 % |
Bad & Sanitär
Alle Details zu Bad & Sanitär →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Einzige Toilette nicht benutzbar | Die einzige Toilette der Wohnung ist defekt und über längere Zeit nicht benutzbar. | 20–80 % | 50 % |
| Toilette defekt (zweite Toilette vorhanden) | Eine Toilette ist defekt, in der Wohnung steht aber eine zweite, problemlos nutzbare Toilette zur Verfügung. | 3–10 % | 5 % |
| Dusche defekt (Badewanne vorhanden) | Die Dusche funktioniert nicht, eine andere Waschmöglichkeit wie eine Badewanne ist aber vorhanden. | 3–10 % | 5 % |
| Einzige Dusch-/Bademöglichkeit ausgefallen | Die einzige Wasch- und Bademöglichkeit der Wohnung ist nicht nutzbar. | 15–35 % | 25 % |
| Wasserdruck zu niedrig | Zu niedriger Wasserdruck in Bad oder Küche. | 3–5 % | 4 % |
| Bad nicht belüftbar | Innenliegendes Bad ohne Fenster, dessen Entlüftung nicht funktioniert. Bei einem Bad mit öffenbarem Fenster ist ein defekter Lüfter meist unerheblich. | 3–10 % | 5 % |
| Toilettenspülung defekt | Toilettenspülung funktioniert nicht oder nur mit so geringem Druck, dass nachgegossen werden muss. | 3–15 % | 7 % |
Küche & Geräte
Alle Details zu Küche & Geräte →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Herd / Backofen defekt | Herd oder Backofen funktioniert nicht. Nur ein Mangel, wenn das Gerät laut Mietvertrag mitvermietet ist; selbst eingebrachte Geräte begründen keine Minderung. | 2–5 % | 3 % |
| Kühlschrank defekt | Kühlschrank funktioniert nicht. Nur ein Mangel, wenn das Gerät laut Mietvertrag mitvermietet ist; selbst eingebrachte Geräte begründen keine Minderung. | 2–5 % | 3 % |
| Spülmaschine defekt | Spülmaschine funktioniert nicht. Als Komfortgerät wiegt der Ausfall gering; häufig ist die Erheblichkeitsschwelle gar nicht überschritten. Voraussetzung ist zudem, dass das Gerät mitvermietet ist. | 1–3 % | 2 % |
| Küche komplett nicht nutzbar | Die gesamte Küche ist nicht benutzbar (z.B. nach Wasserschaden). Eine Minderung auf 100 % kommt nur bei Unbewohnbarkeit der gesamten Wohnung in Betracht. | 15–60 % | 30 % |
Aufzug
Alle Details zu Aufzug →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Aufzug defekt | Vertraglich vereinbarter Aufzug funktioniert nicht. Die Quote hängt wesentlich vom Stockwerk und von der Ausfalldauer ab. | 3–20 % | 10 % |
| Aufzug defekt (hohes Stockwerk) | Aufzug defekt bei Wohnung in hohem Stockwerk. Eine Gehbehinderung erhöht die Quote nur, wenn sie ausdrücklich Vertragsinhalt geworden ist. | 10–25 % | 18 % |
Elektrik & Technik
Alle Details zu Elektrik & Technik →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Kompletter Stromausfall | Kein Strom in der gesamten Wohnung. Die Minderung gilt nur zeitanteilig für die Dauer des Ausfalls; Ausfälle von wenigen Stunden sind regelmäßig unerheblich. | 50–100 % | 80 % |
| Treppenhausbeleuchtung defekt | Beleuchtung im Treppenhaus funktioniert nicht. | 1–10 % | 3 % |
| Internetausfall (wenn zur Mietsache) | Ein Anschluss, der als Teil der Mietsache vereinbart wurde, fällt aus. Eine bloß langsame Verbindung begründet keine Minderung. | 5–10 % | 7 % |
| Kabelanschluss / TV defekt | Kabelanschluss funktioniert nicht. Seit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs ist die TV-Versorgung in vielen Verträgen nicht mehr Teil der Mietsache; dann besteht kein Minderungsrecht. | 1–10 % | 3 % |
Wohnfläche & Raumqualität
Alle Details zu Wohnfläche & Raumqualität →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Wohnfläche kleiner als vereinbart | Die tatsächliche Wohnfläche unterschreitet die vereinbarte Fläche. Ab mehr als 10 % Abweichung mindert sich die Miete genau um den Prozentsatz der Abweichung; bis einschließlich 10 % liegt kein Mangel vor. | 0–40 % | 12 % |
| Sommerliche Überhitzung (Wärmeschutz-Mangel) | Die Wohnung heizt sich im Sommer stark auf. Ein Mangel liegt nur vor, wenn das Gebäude beim sommerlichen Wärmeschutz nicht dem zur Bauzeit geltenden Stand der Technik entsprach. In Dachgeschoss- und Altbauwohnungen sind höhere Temperaturen hinzunehmen. | 0–20 % | 10 % |
| Undichtes Dach / undichte Decke | Wasser dringt durch Dach oder Decke ein. Schon das Risiko künftigen Wassereintritts bei Starkregen wird anerkannt; aktiv tropfendes Wasser liegt am oberen Rand. | 10–30 % | 20 % |
Balkon, Terrasse & Außenbereiche
Alle Details zu Balkon, Terrasse & Außenbereiche →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Balkon nicht nutzbar | Balkon nicht nutzbar, z.B. wegen Baugerüst oder Bauarbeiten. In den Wintermonaten fällt die Minderung deutlich geringer aus. | 3–10 % | 5 % |
| Terrasse nicht nutzbar (Sommer) | Terrasse kann im Sommer nicht genutzt werden. | 5–15 % | 10 % |
| Keller nicht nutzbar | Vertraglich vereinbarter Keller ist nicht nutzbar. Bei nur vorübergehender Sperrung liegt die Quote am unteren Rand. | 2–10 % | 5 % |
| Stellplatz / Garage nicht nutzbar | Stellplatz oder Garage kann nicht genutzt werden. Achtung: Bei einem getrennten Stellplatz-Mietvertrag mindert sich nur die Stellplatzmiete, nicht die Wohnungsmiete. Wird ein zumutbarer Ersatzstellplatz gestellt, entfällt die Minderung. | 0–10 % | 4 % |
| Baugerüst vor dem Fenster | Baugerüst schränkt Lichteinfall ein und stellt Einbruchsgefahr dar. Diese Quote gilt für das Gerüst allein; Baulärm ist separat zu berücksichtigen. Werden nur Nebenräume verdunkelt, liegt kein Mangel vor. | 0–10 % | 5 % |
Gesundheitsgefahren
Alle Details zu Gesundheitsgefahren →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Asbest beschädigt / Faserfreisetzung | Asbesthaltige Bauteile sind beschädigt oder es besteht die Gefahr der Faserfreisetzung, etwa bei gebrochenen Platten oder asbesthaltigen Nachtspeicheröfen. Ein Nachweis grenzwertüberschreitender Raumluftbelastung ist nicht erforderlich. | 10–50 % | 20 % |
| Asbest fest gebunden und unbeschädigt | Fest gebundener, unbeschädigter Asbest, z.B. intakte Vinyl-Asbest-Platten. Das bloße Vorhandensein begründet regelmäßig KEINEN Mangel; erforderlich ist eine begründete Gefahrenbesorgnis. | 0–10 % | 5 % |
| Legionellen im Trinkwasser | Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts von 100 KBE/100 ml. Bereits die Überschreitung begründet den Mangel; eine konkrete Erkrankung ist nicht erforderlich. Bei vollständigem Duschverbot liegt die Quote deutlich höher. | 10–50 % | 15 % |
| Bleirohre (Grenzwertüberschreitung) | Bleirohre im Trinkwassersystem mit Überschreitung des Grenzwerts von 0,010 mg/l. Bleileitungen mussten nach der Trinkwasserverordnung bis Januar 2026 ersetzt sein. | 5–10 % | 8 % |
| Formaldehyd-Belastung | Erhöhte Formaldehydbelastung in der Wohnung. Maßstab ist der Innenraum-Richtwert von 0,1 mg/m³; die Quote steigt mit der gemessenen Konzentration. | 25–56 % | 30 % |
Geruchsbelästigung
Alle Details zu Geruchsbelästigung →| Mangel | Beschreibung | Spanne | typisch |
|---|---|---|---|
| Abwassergeruch in der Wohnung | Abwassergeruch durch defekte Leitungen. Auch ein nur zeitweise auftretender Geruch rechtfertigt die Minderung für den gesamten Zeitraum. | 5–25 % | 10 % |
| Müllgeruch (ständig) | Ständiger Müllgeruch, z.B. durch Müllraum nebenan. | 5–10 % | 7 % |
| Geruch durch Gastronomie / Gewerbe | Geruchsbelästigung durch Gastronomie oder Gewerbebetrieb. In Innenstadtlagen ist eine gastronomische Grundbelastung ortsüblich; minderungsfähig ist, was darüber hinausgeht. Nächtliche Belästigung erhöht die Quote. | 5–25 % | 10 % |
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Kostenlos berechnenHäufige Fragen zur Mietminderungstabelle
Was ist eine Mietminderungstabelle?
Eine Mietminderungstabelle fasst zusammen, welche Minderungsquoten deutsche Gerichte bei bestimmten Wohnungsmängeln zugesprochen haben. Sie hilft bei der Frage, um wie viel Prozent der Bruttowarmmiete Sie mindern können. Verbindlich ist sie nicht, denn jeder Einzelfall wird individuell bewertet.
Von welcher Miete wird die Minderung berechnet?
Von der Bruttowarmmiete, also der Nettokaltmiete zuzüglich aller Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Für die Wohnraummiete hat der Bundesgerichtshof das mit Urteil vom 20. Juli 2005 entschieden (Az. VIII ZR 347/04). Wer von der Kaltmiete rechnet, mindert deutlich weniger, als ihm zusteht.
Sind die Prozentwerte in der Tabelle verbindlich?
Nein. Es handelt sich um Orientierungswerte aus Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen. Die tatsächliche Höhe hängt von Art, Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Kein Gericht ist an die Werte anderer Entscheidungen gebunden.
Was muss ich tun, bevor ich die Tabelle anwende?
Zeigen Sie den Mangel unverzüglich schriftlich beim Vermieter an (§ 536c BGB) und setzen Sie eine konkret datierte Frist zur Beseitigung. Die Minderung entsteht zwar kraft Gesetzes auch ohne Anzeige; ohne sie verlieren Sie das Recht aber insoweit, als der Vermieter gerade deshalb nicht abhelfen konnte, und Sie stehen im Streitfall ohne Nachweis da.
Was passiert, wenn ich zu viel mindere?
Das Risiko beginnt früher als oft angenommen: Schon ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen berechtigt zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine spätere Nachzahlung heilt nur die fristlose, nicht die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Sicherer ist es, die volle Miete zunächst unter Vorbehalt zu zahlen und den zu viel gezahlten Betrag später zurückzufordern.
Alle Prozentangaben sind Orientierungswerte aus Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen und stellen keine Rechtsberatung dar. Ein Anspruch in dieser Höhe lässt sich daraus nicht ableiten. Bei konkreten rechtlichen Fragen wenden Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Zuletzt geprüft am 26. Juli 2026.