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Ungeziefer & Schädlinge

Mietminderung bei Ratten in Keller, Hof oder Garten

Ratten an den Mülltonnen oder im Hinterhof sind ein echter Mangel, werden von Gerichten aber deutlich niedriger bewertet als Tiere in der Wohnung selbst. Die Spanne ist groß: Sie reicht von wenigen Prozent für Sichtungen am Müllplatz bis zu rund 20 Prozent, wenn Keller und Garten dauerhaft betroffen sind.

Minimum
2 %
Typisch
10 %
Maximum
20 %

Wann liegt der Mangel „Ratten in Keller, Hof oder Garten“ vor?

Ratten im Umfeld des Hauses, etwa an den Mülltonnen, im Hinterhof, Garten oder Keller, ohne dass sie in die Wohnung gelangen. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.

Typische Anzeichen

  • Sichtungen an Mülltonnen, im Hinterhof, Garten oder Keller
  • Kotspuren und Laufwege entlang von Mauern und Fundamenten
  • Aufgerissene Müllsäcke und Nagespuren an Tonnen
  • Erdlöcher und Baue im Garten oder unter Gehwegplatten

Wie viel Mietminderung ist bei Ratten in Keller, Hof oder Garten möglich?

Bei ratten in keller, hof oder garten nennen veröffentlichte Mietminderungstabellen Quoten zwischen 2 % und 20 % der Bruttowarmmiete. Als Ausgangswert wird häufig etwa 10 % angesetzt. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfallentscheidungen; kein Gericht ist daran gebunden. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.

Beispielrechnung: Minderungsbetrag bei Ratten in Keller, Hof oder Garten nach Höhe der Bruttowarmmiete
Bruttowarmmietebei 2 %bei 10 %bei 20 %
700 €14 €70 €140 €
900 €18 €90 €180 €
1200 €24 €120 €240 €
1500 €30 €150 €300 €

Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.

So dokumentieren Sie den Mangel richtig

Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.

  1. 1Fundorte fotografieren und auf einer Skizze des Grundstücks markieren
  2. 2Datum und Uhrzeit jeder Sichtung notieren
  3. 3Meldung beim Gesundheitsamt vornehmen und die Bestätigung aufbewahren
  4. 4Festhalten, ob und wie lange der Keller dadurch nicht nutzbar ist

In fünf Schritten zur Mietminderung

  1. 1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
  2. 2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 7 Tagen zur Beseitigung.
  3. 3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
  4. 4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 10 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
  5. 5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.

Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis

Es kommt auf das Ausmaß an. Eine Maus, die sich einmal in den Keller verirrt, reicht für eine Minderung nicht aus. Bei einem nachgewiesenen Befall haben Sie dafür gleich zwei Ansprüche nebeneinander: die Minderung und die Beseitigung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Wichtig: Halten Sie sauber auseinander, wo die Tiere auftreten. Solange sie draußen bleiben, bewegt sich die Minderung im niedrigen einstelligen bis mittleren Bereich. Sobald Ratten in die Wohnung gelangen, gilt ein völlig anderer Maßstab, und Sie sollten den Mangel entsprechend anders anzeigen.

Häufige Fragen zu Ratten in Keller, Hof oder Garten

Wie viel Mietminderung ist bei „Ratten in Keller, Hof oder Garten“ möglich?

Veröffentlichte Mietminderungstabellen nennen für diesen Mangel Quoten zwischen 2 und 20 Prozent der Bruttowarmmiete; ein häufig angesetzter Wert liegt bei etwa 10 Prozent. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfallentscheidungen, keine festen Größen, und kein Gericht ist daran gebunden. Die konkrete Höhe hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab.

Ab wann kann ich wegen ratten in keller, hof oder garten die Miete mindern?

Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, praktisch aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Maßgeblich ist deshalb der Zugang Ihrer Mängelanzeige. Setzen Sie darin eine Frist von etwa 7 Tagen zur Beseitigung.

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?

Nein. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn angezeigt haben. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Klauseln im Wohnraummietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.

Wie weise ich den Mangel „Ratten in Keller, Hof oder Garten“ nach?

Fundorte fotografieren und auf einer Skizze des Grundstücks markieren. Ergänzend gilt: datum und uhrzeit jeder sichtung notieren. Denken Sie daran, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb am ersten Tag an.

Zählt „Ratten in Keller, Hof oder Garten“ zur Kategorie Ungeziefer & Schädlinge?

Ja. Weitere Mängel dieser Kategorie mit ihren jeweiligen Minderungsquoten finden Sie in der Übersicht zu Ungeziefer & Schädlinge sowie in unserer vollständigen Mietminderungstabelle.

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Die genannten Prozentwerte sind Orientierungswerte aus Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen. Jeder Einzelfall wird individuell bewertet; ein Anspruch in dieser Höhe lässt sich daraus nicht ableiten. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Zuletzt geprüft am 26. Juli 2026.