Wann liegt der Mangel „Ratten in der Wohnung“ vor?
Ratten dringen in die Wohnräume ein oder Räume sind wegen der Bekämpfungsmaßnahmen gesperrt. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.
Typische Anzeichen
- Sichtungen in Wohnräumen, Küche oder Bad
- Kotspuren von etwa ein bis zwei Zentimetern Länge
- Nagespuren an Verpackungen, Kabeln oder Holz
- Nachts hörbares Rascheln und Trippeln in Wänden oder Decken
Wie viel Mietminderung ist bei Ratten in der Wohnung möglich?
Bei ratten in der wohnung nennen veröffentlichte Mietminderungstabellen Quoten zwischen 20 % und 80 % der Bruttowarmmiete. Als Ausgangswert wird häufig etwa 40 % angesetzt. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfallentscheidungen; kein Gericht ist daran gebunden. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.
| Bruttowarmmiete | bei 20 % | bei 40 % | bei 80 % |
|---|---|---|---|
| 700 € | 140 € | 280 € | 560 € |
| 900 € | 180 € | 360 € | 720 € |
| 1200 € | 240 € | 480 € | 960 € |
| 1500 € | 300 € | 600 € | 1200 € |
Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.
So dokumentieren Sie den Mangel richtig
Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.
- 1Kotspuren und Nagespuren fotografieren, Fundorte protokollieren
- 2Datum und Ort jeder Sichtung festhalten
- 3Meldung beim Gesundheitsamt vornehmen und die Bestätigung aufbewahren
- 4Beschädigte Lebensmittel oder Gegenstände dokumentieren
In fünf Schritten zur Mietminderung
- 1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
- 2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 3 Tagen zur Beseitigung.
- 3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
- 4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 40 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
- 5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.
Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis
Es kommt auf das Ausmaß an. Eine Maus, die sich einmal in den Keller verirrt, reicht für eine Minderung nicht aus. Bei einem nachgewiesenen Befall haben Sie dafür gleich zwei Ansprüche nebeneinander: die Minderung und die Beseitigung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Wichtig: In den meisten Bundesländern müssen Ratten ohnehin gemeldet werden. Nutzen Sie das: Die Meldung beim Gesundheitsamt kostet nichts und verschafft Ihnen eine amtliche Bestätigung des Befalls. Ein besseres Beweismittel werden Sie nicht bekommen.
Häufige Fragen zu Ratten in der Wohnung
Wie viel Mietminderung ist bei „Ratten in der Wohnung“ möglich?
Veröffentlichte Mietminderungstabellen nennen für diesen Mangel Quoten zwischen 20 und 80 Prozent der Bruttowarmmiete; ein häufig angesetzter Wert liegt bei etwa 40 Prozent. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfallentscheidungen, keine festen Größen, und kein Gericht ist daran gebunden. Die konkrete Höhe hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab.
Ab wann kann ich wegen ratten in der wohnung die Miete mindern?
Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, praktisch aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Maßgeblich ist deshalb der Zugang Ihrer Mängelanzeige. Setzen Sie darin eine Frist von etwa 3 Tagen zur Beseitigung.
Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?
Nein. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn angezeigt haben. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Klauseln im Wohnraummietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.
Wie weise ich den Mangel „Ratten in der Wohnung“ nach?
Kotspuren und Nagespuren fotografieren, Fundorte protokollieren. Ergänzend gilt: datum und ort jeder sichtung festhalten. Denken Sie daran, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb am ersten Tag an.
Zählt „Ratten in der Wohnung“ zur Kategorie Ungeziefer & Schädlinge?
Ja. Weitere Mängel dieser Kategorie mit ihren jeweiligen Minderungsquoten finden Sie in der Übersicht zu Ungeziefer & Schädlinge sowie in unserer vollständigen Mietminderungstabelle.
Verwandte Mängel und ihre Minderungsquoten
- Kakerlaken / Schaben10–70 %
- Ratten in Keller, Hof oder Garten2–20 %
- Mäusebefall10–30 %
- Bettwanzen20–70 %
- Silberfische (starker Befall)5–20 %
- Wespen-/Bienennest5–20 %
Alle Kategorien im Überblick: Ungeziefer & Schädlinge · komplette Mietminderungstabelle
Die genannten Prozentwerte sind Orientierungswerte aus Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen. Jeder Einzelfall wird individuell bewertet; ein Anspruch in dieser Höhe lässt sich daraus nicht ableiten. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Zuletzt geprüft am 26. Juli 2026.