1. Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss (§ 536b BGB)
Wer einen Mangel bei Unterzeichnung des Mietvertrags kennt und trotzdem einzieht, kann deswegen später nicht mindern. Dasselbe gilt, wenn Sie den Mangel nur aus grober Fahrlässigkeit nicht kannten, er also bei der Besichtigung kaum zu übersehen war.
Die Ausnahme: Haben Sie sich bei Annahme der Wohnung Ihre Rechte wegen des Mangels ausdrücklich vorbehalten, bleibt das Minderungsrecht bestehen. Lassen Sie einen solchen Vorbehalt immer ins Übergabeprotokoll aufnehmen.
2. Unterlassene Mängelanzeige (§ 536c BGB)
Zeigen Sie einen Mangel nicht unverzüglich an und kann der Vermieter ihn deshalb nicht beseitigen, verlieren Sie das Minderungsrecht. Zusätzlich können Sie ihm gegenüber schadensersatzpflichtig werden.
Kennt der Vermieter den Mangel bereits aus anderer Quelle, entfällt die Anzeigepflicht. Verlassen sollten Sie sich darauf trotzdem nie.
3. Bagatellmängel und unerhebliche Beeinträchtigungen
Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Gemeint sind Mängel, die leicht erkennbar und mit geringem Aufwand zu beheben sind.
- Ein einzelner tropfender Wasserhahn
- Eine leicht klemmende Zimmertür
- Eine einzelne gesprungene Fliese
- Eine defekte Steckdose bei ausreichend vorhandenen weiteren
Als grobe Faustregel gilt: Kostet die Beseitigung weniger als etwa ein Prozent der Jahresmiete, wird der Mangel häufig als unerheblich eingestuft. Mehrere Bagatellmängel zusammen können allerdings die Erheblichkeitsschwelle überschreiten.
4. Selbst verursachte Mängel
Haben Sie, Ihre Haushaltsangehörigen oder Ihre Gäste den Mangel verursacht, besteht kein Minderungsrecht. Der Klassiker ist Schimmel durch unzureichendes Lüften und Heizen.
Für Ihre Position ist die Beweislast entscheidend, und die liegt beim Vermieter. Er muss zuerst ausschließen, dass bauliche Ursachen wie Wärmebrücken oder fehlende Dämmung dahinterstecken. Erst wenn ihm das gelingt, kommt Ihr Nutzungsverhalten überhaupt ins Spiel.
5. Verwirkung durch langes Zuwarten
Zahlen Sie über etwa sechs Monate vorbehaltlos die volle Miete, obwohl Sie den Mangel kennen, kann Ihr Minderungsrecht verwirkt sein. Erforderlich sind sowohl das Zeitmoment als auch ein schutzwürdiges Vertrauen des Vermieters.
6. Energetische Modernisierung (§ 536 Abs. 1a BGB)
Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB ist die Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Maßnahme ordnungsgemäß und rechtzeitig angekündigt hat.
Nach Ablauf der drei Monate dürfen Sie mindern. Und der Ausschluss gilt nur für energetische Maßnahmen; allgemeine Modernisierungen oder reine Instandsetzungen fallen nicht darunter.
7. Sozialadäquate und ortsübliche Beeinträchtigungen
Gemessen wird immer am Zustand bei Vertragsschluss. Was sich danach verschlechtert, kann ein Mangel sein. Was von Anfang an so war, haben Sie dagegen mitgemietet.
- Normaler Wohnlärm in einem Mehrfamilienhaus, einschließlich spielender Kinder
- Straßenlärm in einer Innenstadtlage, der bei Anmietung bereits bestand
- Übliche Küchengerüche aus Nachbarwohnungen
- Beeinträchtigungen durch eine vertragswidrige eigene Nutzung der Wohnung
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Mietminderung im Mietvertrag ausschließen?
Bei Wohnraum nicht. Nach § 536 Abs. 4 BGB ist das Minderungsrecht nicht abdingbar; entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam. Bei Gewerberaum gelten andere Regeln.
Was ist ein Bagatellmangel?
Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Wohnung nur unerheblich mindert und sich mit geringem Aufwand beheben lässt, etwa ein einzelner tropfender Wasserhahn. Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB berechtigt er nicht zur Minderung.
Darf ich bei einer energetischen Sanierung die Miete mindern?
Erst nach drei Monaten. § 536 Abs. 1a BGB schließt die Minderung bei ordnungsgemäß angekündigten energetischen Modernisierungsmaßnahmen für diesen Zeitraum aus. Danach ist eine Minderung möglich.
Wer muss beweisen, dass ich den Schimmel verursacht habe?
Der Vermieter. Er muss zunächst darlegen und beweisen, dass keine baulichen Ursachen wie Wärmebrücken oder Feuchtigkeitseintritt vorliegen. Erst wenn ihm das gelingt, kommt Ihr Lüftungs- und Heizverhalten in Betracht.
Mängelanzeige in 3 Minuten erstellen
Anspruch prüfen, Minderungsquote berechnen und ein fertiges Schreiben mit allen Pflichtangaben nach § 536c BGB erhalten. Kostenlos und ohne Registrierung.
Jetzt kostenlos startenWeitere Ratgeber
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Bei konkreten rechtlichen Fragen wenden Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.