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Eine Mietminderung bedeutet, dass Sie als Mieter weniger Miete zahlen dürfen, wenn Ihre Wohnung Mängel hat, die die Wohnqualität beeinträchtigen. Dieses Recht ergibt sich automatisch aus § 536 BGB. Sie müssen keine Genehmigung beantragen. Die Miete ist von Gesetzes wegen gemindert, solange der Mangel besteht.

Nein! Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes (automatisch) ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt. Sie brauchen weder eine Zustimmung noch eine Erklärung. Die Mängelanzeige ist keine Voraussetzung dafür, dass die Minderung entsteht, wohl aber dafür, dass Sie sie durchsetzen und beweisen können.

Die Mietminderung wird von der Bruttowarmmiete berechnet, also Kaltmiete plus alle Nebenkosten. Die Höhe richtet sich nach Art und Schwere des Mangels. Beispiel: Bei einer Bruttowarmmiete von 1.000 € und einer Minderungsquote von 20% zahlen Sie nur 800 €. Die Quote ergibt sich aus Gerichtsurteilen zu vergleichbaren Fällen.

Die Mängelanzeige ist eine schriftliche Mitteilung an Ihren Vermieter, in der Sie den Mangel beschreiben und zur Beseitigung auffordern. § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet Sie, Mängel unverzüglich anzuzeigen. Unterlassen Sie das, verlieren Sie das Minderungsrecht nur insoweit, als der Vermieter gerade wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte. Kannte er den Mangel ohnehin, entfällt die Anzeigepflicht. Wir helfen Ihnen, die Anzeige rechtssicher zu erstellen.

Vorsicht, das Risiko beginnt früher als viele denken. Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn Sie an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sind (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB). Nicht unerheblich bedeutet nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB bereits: mehr als eine Monatsmiete. Erst über einen längeren Zeitraum gilt die Schwelle von zwei Monatsmieten. Unsere Empfehlung: Zahlen Sie zunächst unter Vorbehalt die volle Miete und fordern Sie den Differenzbetrag später zurück.

Nein. Bei Wohnraummietverhältnissen ist das Recht auf Mietminderung nicht abdingbar (§ 536 Abs. 4 BGB). Klauseln im Mietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind unwirksam.

Die Minderung tritt bereits mit dem Auftreten des Mangels ein, nicht erst mit der Anzeige. Haben Sie in der Zwischenzeit die volle Miete gezahlt, können Sie den zu viel gezahlten Teil nach § 812 BGB zurückfordern. Das scheitert nur, wenn Sie positiv wussten, zur vollen Zahlung nicht verpflichtet zu sein (§ 814 BGB). Wer annahm, eine Minderung setze die Zustimmung des Vermieters voraus, hat diese Kenntnis gerade nicht.

Nicht unbedingt. Wenn der Schimmel durch Ihr eigenes Verhalten verursacht wurde (falsches Lüften/Heizen), entfällt das Minderungsrecht. Die Beweislast liegt zunächst beim Vermieter: Er muss bauliche Ursachen ausschließen. Kein Mangel liegt allerdings vor, wenn der Schimmel auf Wärmebrücken beruht und das Gebäude den zur Bauzeit geltenden Vorschriften entsprach.

Die Mietminderung gilt für den gesamten Zeitraum, in dem der Mangel besteht. Sobald der Mangel beseitigt ist, müssen Sie wieder die volle Miete zahlen. Es gibt keine zeitliche Obergrenze.

Wenn Sie die Miete 'unter Vorbehalt' zahlen, behalten Sie sich das Recht vor, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Vermerken Sie im Überweisungszweck: 'Zahlung unter Vorbehalt wegen Mangel [Beschreibung]'. So schützen Sie sich vor einer fristlosen Kündigung und können die Differenz später zurückfordern. Der BGH weist Mieter selbst auf diesen Weg hin.

Der früher verbreitete Grundsatz, das Minderungsrecht sei nach etwa sechs Monaten vorbehaltloser Zahlung verwirkt, beruhte auf dem 2001 aufgehobenen § 539 BGB a.F. und gilt so nicht mehr. Eine Verwirkung nach § 242 BGB kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht und setzt Zeit- und Umstandsmoment kumulativ voraus. Zeitnah handeln sollten Sie trotzdem, schon wegen der Beweislage und der dreijährigen Verjährung.

Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Wärmedämmung) ist die Mietminderung für 3 Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Danach dürfen Sie mindern. Dies gilt nur für energetische Maßnahmen, nicht für allgemeine Modernisierungen.

Eine gesetzliche Frist für die Antwort des Vermieters gibt es nicht. Maßgeblich ist die Frist, die Sie selbst für die Beseitigung des Mangels setzen: üblich sind 14 Tage, bei dringenden Mängeln wie einem Heizungsausfall im Winter 3 bis 7 Tage, bei Notfällen wie einem Wasserrohrbruch sofort. Die Frist beginnt, sobald der Brief zugeht, nicht am Absendetag: rechnen Sie ein bis zwei Werktage für die Zustellung ein. Läuft sie ab, ohne dass der Mangel beseitigt wurde, ist Ihr Vermieter in Verzug. Sie können dann die Miete mindern, ein zweites Schreiben mit einer letzten Frist senden und nach § 536a BGB Schadensersatz oder die Ersatzvornahme verlangen. Zahlen Sie die Miete ab der Mängelanzeige unter Vorbehalt, dann können Sie zu viel Gezahltes später zurückfordern.

Nur zur Hälfte. Zahlen Sie den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch unberührt. In der Praxis kündigen Vermieter regelmäßig fristlos und hilfsweise ordentlich, sodass Sie die Wohnung trotz vollständiger Nachzahlung verlieren können.