Mietminderung berechnen: Formel, Beispiele & Bruttowarmmiete

Berechnungsgrundlage ist immer die Bruttowarmmiete

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage 2005 geklärt: Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttowarmmiete, nicht die Nettokaltmiete. Für die Wohnraummiete ist das Urteil vom 20. Juli 2005 einschlägig (Az. VIII ZR 347/04); für die Gewerbemiete hatte der BGH bereits am 6. April 2005 ebenso entschieden (Az. XII ZR 225/03).

Gemeint ist die Nettokaltmiete plus sämtliche Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen. Die Logik dahinter: Sie bezahlen die Wohnung als Gesamtpaket, also schmälert ein Mangel auch den Wert des Gesamtpakets.

Zusammensetzung der Bruttowarmmiete
Position	Beispielbetrag
Nettokaltmiete	800,00 €
Betriebskostenvorauszahlung	150,00 €
Heizkostenvorauszahlung	50,00 €
Bruttowarmmiete (Berechnungsgrundlage)	1.000,00 €

Im Beispiel macht der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete bei 20 % Minderung 40 € im Monat aus. Aufs Jahr gerechnet sind das 480 €.

Die Formel

Bei einer Bruttowarmmiete von 1.000 € und einer Minderungsquote von 30 % ergibt sich ein Minderungsbetrag von 300 €. Zu zahlen sind dann 700 €.

Minderungsbetrag  = Bruttowarmmiete × Minderungsquote ÷ 100
Geminderte Miete  = Bruttowarmmiete − Minderungsbetrag

Tagegenaue Berechnung bei kürzeren Zeiträumen

Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird anteilig gerechnet. Üblich ist die Rechnung mit 30 Tagen pro Monat.

Minderungsbetrag = (Bruttowarmmiete ÷ 30) × Tage mit Mangel × Quote ÷ 100

Beispiel: 1.000 € Warmmiete, 12 Tage Heizungsausfall, Quote 80 %
= (1.000 ÷ 30) × 12 × 0,80
= 33,33 € × 12 × 0,80
= 320,00 €

Notieren Sie Beginn und Ende des Mangels taggenau. Aus genau diesen beiden Daten ergibt sich später die Höhe Ihres Anspruchs.

Mehrere Mängel gleichzeitig

Hier hält sich ein hartnäckiger Irrtum: dass man die Quoten mehrerer Mängel einfach addieren dürfe. Gerichte tun das nicht. Sie fragen nach § 536 Abs. 1 BGB, wie stark die Wohnung als Ganzes in ihrer Tauglichkeit beeinträchtigt ist, und nehmen eine Gesamtbetrachtung vor. Die zuerkannte Gesamtquote liegt deshalb in aller Regel unter der Summe der Einzelwerte.

Die Summe der Tabellenwerte taugt daher nur als grobe Obergrenze, nicht als Ergebnis. Besonders deutlich wird das bei Mängeln, die im Kern dieselbe Beeinträchtigung beschreiben: der defekte Heizkörper und die deshalb zu kalte Wohnung werden nur einmal bewertet, nicht zweimal.

Beispiel: mehrere Mängel in der Gesamtbetrachtung
Mangel	Einzelquote
Schimmel in einem Raum	10 %
Undichte Fenster im selben Raum	8 %
Defekter Aufzug (4. Etage)	10 %
Summe der Einzelwerte (nur Orientierung)	28 %
Realistische Gesamtquote	unter 28 %

Unser Rechner bildet das ab: Der höchste Einzelwert zählt voll, jeder weitere nur zur Hälfte. Auch das bleibt eine Schätzung, produziert aber nicht mehr die 100-%-Ergebnisse, zu denen eine schlichte Addition schon bei vier oder fünf Mängeln führt.

Auswirkung auf die Betriebskostenabrechnung

Die Mietminderung wirkt sich auch auf die jährliche Betriebskostenabrechnung aus. Da die Vorauszahlungen Teil der geminderten Bruttowarmmiete sind, muss eine Nachzahlung für den Minderungszeitraum entsprechend gekürzt werden.

Prüfen Sie Ihre Abrechnung deshalb daraufhin, ob der Vermieter die Minderung berücksichtigt hat. Tut er das nicht, widersprechen Sie schriftlich innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB.

Wie Sie die richtige Quote finden

Orientieren Sie sich an veröffentlichten Mietminderungstabellen, die Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen zusammenfassen
Berücksichtigen Sie Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung, denn die Tabellenwerte sind Spannen und keine festen Größen
Schätzen Sie im Zweifel konservativ: Eine zu niedrige Minderung kostet Geld, eine zu hohe kann die Wohnung kosten
Lassen Sie die Quote bei größeren Beträgen vom Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen

Alle Prozentwerte in solchen Tabellen stammen aus Einzelfallentscheidungen und sind reine Orientierung. Kein Gericht ist daran gebunden; bewertet wird immer der konkrete Fall.

Häufige Fragen

Wird die Mietminderung von der Kalt- oder Warmmiete berechnet?

Von der Bruttowarmmiete, also der Nettokaltmiete plus aller Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Für die Wohnraummiete hat das der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20. Juli 2005 entschieden (Az. VIII ZR 347/04).

Wie rechne ich, wenn der Mangel nur zwei Wochen bestand?

Tagegenau: Teilen Sie die Bruttowarmmiete durch 30, multiplizieren Sie mit der Anzahl der Tage mit Mangel und dann mit der Minderungsquote. Bei 1.000 € Warmmiete, 14 Tagen und 20 % ergibt das 93,33 €.

Darf ich die Quoten mehrerer Mängel addieren?

Nein, jedenfalls nicht als Ergebnis. Gerichte addieren nicht, sondern bewerten in einer Gesamtbetrachtung, wie stark die Wohnung insgesamt beeinträchtigt ist. Die Summe der Einzelwerte ist nur eine grobe Obergrenze; die zuerkannte Quote liegt regelmäßig darunter und kann 100 % nie überschreiten.

Muss die Mietminderung in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden?

Ja. Weil die Vorauszahlungen Teil der geminderten Bruttowarmmiete sind, muss eine Nachforderung für den Minderungszeitraum anteilig gekürzt werden. Prüfen Sie die Abrechnung und widersprechen Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Bei konkreten rechtlichen Fragen wenden Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

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