Berechnungsgrundlage ist immer die Bruttowarmmiete
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage 2005 geklärt (Urteil vom 6. April 2005, Az. XII ZR 225/03): Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttowarmmiete, nicht die Nettokaltmiete.
Gemeint ist die Nettokaltmiete plus sämtliche Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen. Die Logik dahinter: Sie bezahlen die Wohnung als Gesamtpaket, also schmälert ein Mangel auch den Wert des Gesamtpakets.
| Position | Beispielbetrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 800,00 € |
| Betriebskostenvorauszahlung | 150,00 € |
| Heizkostenvorauszahlung | 50,00 € |
| Bruttowarmmiete (Berechnungsgrundlage) | 1.000,00 € |
Im Beispiel macht der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete bei 20 % Minderung 40 € im Monat aus. Aufs Jahr gerechnet sind das 480 €.
Die Formel
Bei einer Bruttowarmmiete von 1.000 € und einer Minderungsquote von 30 % ergibt sich ein Minderungsbetrag von 300 €. Zu zahlen sind dann 700 €.
Minderungsbetrag = Bruttowarmmiete × Minderungsquote ÷ 100
Geminderte Miete = Bruttowarmmiete − MinderungsbetragTagegenaue Berechnung bei kürzeren Zeiträumen
Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird anteilig gerechnet. Üblich ist die Rechnung mit 30 Tagen pro Monat.
Minderungsbetrag = (Bruttowarmmiete ÷ 30) × Tage mit Mangel × Quote ÷ 100
Beispiel: 1.000 € Warmmiete, 12 Tage Heizungsausfall, Quote 80 %
= (1.000 ÷ 30) × 12 × 0,80
= 33,33 € × 12 × 0,80
= 320,00 €Notieren Sie Beginn und Ende des Mangels taggenau. Aus genau diesen beiden Daten ergibt sich später die Höhe Ihres Anspruchs.
Mehrere Mängel gleichzeitig
Treten mehrere Mängel gleichzeitig auf, werden die Quoten grundsätzlich addiert. Die Gesamtminderung kann jedoch nie mehr als 100 % betragen.
Eine Einschränkung gibt es. Beschreiben zwei Mängel im Kern dieselbe Beeinträchtigung, etwa der defekte Heizkörper und die deshalb zu kalte Wohnung, lassen sich die Quoten nicht einfach aufaddieren. Gerichte bewerten solche Fälle in einer Gesamtschau.
| Mangel | Quote |
|---|---|
| Schimmel in einem Raum | 8 % |
| Undichte Fenster im selben Raum | 10 % |
| Defekter Aufzug (4. Etage) | 10 % |
| Summe | 28 % |
Auswirkung auf die Betriebskostenabrechnung
Die Mietminderung wirkt sich auch auf die jährliche Betriebskostenabrechnung aus. Da die Vorauszahlungen Teil der geminderten Bruttowarmmiete sind, muss eine Nachzahlung für den Minderungszeitraum entsprechend gekürzt werden.
Prüfen Sie Ihre Abrechnung deshalb daraufhin, ob der Vermieter die Minderung berücksichtigt hat. Tut er das nicht, widersprechen Sie schriftlich innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB.
Wie Sie die richtige Quote finden
- Orientieren Sie sich an veröffentlichten Mietminderungstabellen, die Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen zusammenfassen
- Berücksichtigen Sie Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung, denn die Tabellenwerte sind Spannen und keine festen Größen
- Schätzen Sie im Zweifel konservativ: Eine zu niedrige Minderung kostet Geld, eine zu hohe kann die Wohnung kosten
- Lassen Sie die Quote bei größeren Beträgen vom Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen
Alle Prozentwerte in solchen Tabellen stammen aus Einzelfallentscheidungen und sind reine Orientierung. Kein Gericht ist daran gebunden; bewertet wird immer der konkrete Fall.
Häufige Fragen
Wird die Mietminderung von der Kalt- oder Warmmiete berechnet?
Von der Bruttowarmmiete, also der Nettokaltmiete plus aller Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. So hat es der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 6. April 2005 entschieden (Az. XII ZR 225/03).
Wie rechne ich, wenn der Mangel nur zwei Wochen bestand?
Tagegenau: Teilen Sie die Bruttowarmmiete durch 30, multiplizieren Sie mit der Anzahl der Tage mit Mangel und dann mit der Minderungsquote. Bei 1.000 € Warmmiete, 14 Tagen und 20 % ergibt das 93,33 €.
Darf ich die Quoten mehrerer Mängel addieren?
Grundsätzlich ja, begrenzt auf maximal 100 %. Betreffen mehrere Mängel dieselbe Beeinträchtigung, nehmen Gerichte allerdings eine Gesamtbetrachtung vor statt einer schlichten Addition.
Muss die Mietminderung in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden?
Ja. Weil die Vorauszahlungen Teil der geminderten Bruttowarmmiete sind, muss eine Nachforderung für den Minderungszeitraum anteilig gekürzt werden. Prüfen Sie die Abrechnung und widersprechen Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Bei konkreten rechtlichen Fragen wenden Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.