Der Grundsatz: ab Kenntnis des Vermieters
Nach § 536 BGB mindert sich die Miete automatisch, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt. Durchsetzen lässt sich der Anspruch aber erst, wenn der Vermieter von dem Mangel weiß, im Normalfall also ab dem Zugang Ihrer Mängelanzeige.
Für die Zeit davor gilt: Wer den Mangel kannte und die Miete trotzdem vorbehaltlos in voller Höhe gezahlt hat, kann das Geld regelmäßig nicht zurückfordern.
Diese vier Fälle erlauben eine Rückforderung
- Sie haben die Miete unter Vorbehalt gezahlt; der Rückforderungsanspruch bleibt dann in vollem Umfang erhalten
- Der Vermieter kannte den Mangel bereits, etwa weil er ihn selbst gesehen hat oder das gesamte Haus betroffen war
- Der Vermieter hat eine falsche Wohnflächenangabe gemacht; in diesem Fall besteht der Anspruch ab Mietbeginn
- Der Mietvertrag enthält eine unwirksame Klausel, die Sie von der Minderung abgehalten hat
Unterschätzen Sie den letzten Punkt nicht. Gerade ältere Mietverträge enthalten oft Klauseln, die das Minderungsrecht ausschließen sollen. Bei Wohnraum sind solche Klauseln nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam, gezahlt wurde ihretwegen trotzdem oft jahrelang zu viel.
Verwirkung: Wenn zu langes Warten den Anspruch kostet
Zahlen Sie über längere Zeit vorbehaltlos die volle Miete, obwohl Sie den Mangel kennen, kann das Minderungsrecht verwirken. Als Richtwert nennt die Rechtsprechung etwa sechs Monate.
Juristisch braucht die Verwirkung zwei Zutaten. Das Zeitmoment: Es ist längere Zeit vergangen. Und das Umstandsmoment: Der Vermieter durfte aus Ihrem Verhalten schließen, dass Sie nicht mehr mindern werden. Erst beides zusammen kostet den Anspruch.
Verjährungsfristen im Überblick
| Frist | Dauer | Fristbeginn |
|---|---|---|
| Regelverjährung des Rückforderungsanspruchs | 3 Jahre | Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand und Sie Kenntnis erlangten |
| Absolute Verjährung | 10 Jahre | Entstehung des Anspruchs, unabhängig von Kenntnis |
| Verwirkung des Minderungsrechts | ca. 6 Monate (Richtwert) | Kenntnis des Mangels bei vorbehaltloser Zahlung |
So gehen Sie bei einer Rückforderung vor
- 1Zeitraum und Quote bestimmen und die Berechnung nachvollziehbar aufstellen.
- 2Nachweise zusammenstellen: Mängelanzeige, Fotos, Protokolle, Korrespondenz, Kontoauszüge.
- 3Den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung auffordern, mit konkreter Frist von etwa 14 Tagen.
- 4Bei Ablehnung Mieterverein oder Fachanwalt einschalten; häufig genügt schon ein anwaltliches Schreiben.
- 5Vor Ablauf der Verjährung gerichtliche Schritte prüfen, notfalls über einen Mahnbescheid, der die Verjährung hemmt.
Häufige Fragen
Kann ich die Miete rückwirkend mindern?
Nur eingeschränkt. Möglich ist es, wenn Sie unter Vorbehalt gezahlt haben, der Vermieter den Mangel bereits kannte, die Wohnfläche falsch angegeben war oder eine unwirksame Vertragsklausel Sie von der Minderung abgehalten hat.
Wie weit zurück kann ich Miete zurückfordern?
Im Rahmen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand und Sie davon wussten. Unabhängig davon endet der Anspruch spätestens nach zehn Jahren.
Verliere ich mein Minderungsrecht, wenn ich lange nichts unternehme?
Das ist möglich. Zahlen Sie den Mangel kennend über etwa sechs Monate vorbehaltlos die volle Miete, kann das Minderungsrecht verwirkt sein. Handeln Sie deshalb zeitnah nach Entdeckung eines Mangels.
Gilt bei falscher Wohnflächenangabe etwas anderes?
Ja. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, besteht der Anspruch nach der Rechtsprechung des BGH ab Mietbeginn, und zwar auch ohne vorherige Mängelanzeige, weil der Vermieter die falsche Angabe selbst zu vertreten hat.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Bei konkreten rechtlichen Fragen wenden Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.