Mietminderung bei Mäusebefall: 5

Wann liegt der Mangel „Mäusebefall“ vor?

Mäusebefall in der Wohnung. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.

Typische Anzeichen

Wiederholte Sichtungen in Küche, Vorratsschrank oder Keller
Kleine, reiskorngroße Kotkrümel in Schränken und Schubladen
Angenagte Lebensmittelverpackungen
Nächtliches Rascheln in Wänden oder hinter Einbauten

Wie viel Mietminderung ist bei Mäusebefall möglich?

Bei mäusebefall bewegen sich die von Gerichten anerkannten Minderungsquoten zwischen 5 % und 10 % der Bruttowarmmiete. Als Ausgangswert wird häufig etwa 8 % angesetzt. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.

Beispielrechnung: Minderungsbetrag bei Mäusebefall nach Höhe der Bruttowarmmiete
Bruttowarmmiete	bei 5 %	bei 8 %	bei 10 %
700 €	35 €	56 €	70 €
900 €	45 €	72 €	90 €
1200 €	60 €	96 €	120 €
1500 €	75 €	120 €	150 €

Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.

So dokumentieren Sie den Mangel richtig

Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.

1Kotspuren und Fraßschäden fotografieren, Fundorte notieren
2Fundprotokoll mit Datum und Ort jeder Sichtung führen
3Beschädigte Lebensmittel und deren Wert dokumentieren
4Mögliche Zugangswege wie offene Rohrdurchführungen fotografieren

In fünf Schritten zur Mietminderung

1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 10 Tagen zur Beseitigung.
3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 8 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.

Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis

Es kommt auf das Ausmaß an. Eine Maus, die sich einmal in den Keller verirrt, reicht für eine Minderung nicht aus. Bei einem nachgewiesenen Befall haben Sie dafür gleich zwei Ansprüche nebeneinander: die Minderung und die Beseitigung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Wichtig: Eine einzelne Maus im Keller trägt keine Minderung. Wiederkehrender Befall in den Wohnräumen schon, und genau diesen Unterschied müssen Ihre Aufzeichnungen zeigen. Ein einzelnes Foto genügt dafür nicht, ein über Wochen geführtes Fundprotokoll sehr wohl.

Häufige Fragen zu Mäusebefall

Wie viel Mietminderung ist bei „Mäusebefall“ möglich?

Gerichte haben bei diesem Mangel Minderungsquoten zwischen 5 und 10 Prozent der Bruttowarmmiete anerkannt; ein häufig angesetzter Wert liegt bei etwa 8 Prozent. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfällen, keine festen Größen. Die konkrete Höhe hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab.

Ab wann kann ich wegen mäusebefall die Miete mindern?

Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, praktisch aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Maßgeblich ist deshalb der Zugang Ihrer Mängelanzeige. Setzen Sie darin eine Frist von etwa 10 Tagen zur Beseitigung.

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?

Nein. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn angezeigt haben. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Klauseln im Wohnraummietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.

Wie weise ich den Mangel „Mäusebefall“ nach?

Kotspuren und Fraßschäden fotografieren, Fundorte notieren. Ergänzend gilt: fundprotokoll mit datum und ort jeder sichtung führen. Denken Sie daran, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb am ersten Tag an.

Zählt „Mäusebefall“ zur Kategorie Ungeziefer & Schädlinge?

Ja. Weitere Mängel dieser Kategorie mit ihren jeweiligen Minderungsquoten finden Sie in der Übersicht zu Ungeziefer & Schädlinge sowie in unserer vollständigen Mietminderungstabelle.

Mietminderung bei Mäusebefall