Wann liegt der Mangel „Kakerlaken / Schaben“ vor?
Befall mit Kakerlaken oder Schaben in der Wohnung. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.
Typische Anzeichen
- Sichtungen vor allem nachts in Küche und Bad
- Kotspuren, die wie feiner schwarzer Pfeffer aussehen
- Süßlich-muffiger Geruch bei starkem Befall
- Häutungsreste oder Eipakete hinter Geräten und in Ritzen
Wie viel Mietminderung ist bei Kakerlaken / Schaben möglich?
Bei kakerlaken / schaben bewegen sich die von Gerichten anerkannten Minderungsquoten zwischen 10 % und 25 % der Bruttowarmmiete. Als Ausgangswert wird häufig etwa 15 % angesetzt. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.
| Bruttowarmmiete | bei 10 % | bei 15 % | bei 25 % |
|---|---|---|---|
| 700 € | 70 € | 105 € | 175 € |
| 900 € | 90 € | 135 € | 225 € |
| 1200 € | 120 € | 180 € | 300 € |
| 1500 € | 150 € | 225 € | 375 € |
Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.
So dokumentieren Sie den Mangel richtig
Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.
- 1Tiere und Spuren fotografieren, mit Datum und Fundort
- 2Ein Fundprotokoll führen: Datum, Uhrzeit, Ort, Anzahl
- 3Klebefallen aufstellen und die Fänge dokumentieren
- 4Kammerjägerberichte und Behandlungsprotokolle aufbewahren
In fünf Schritten zur Mietminderung
- 1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
- 2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 5 Tagen zur Beseitigung.
- 3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
- 4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 15 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
- 5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.
Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis
Es kommt auf das Ausmaß an. Eine Maus, die sich einmal in den Keller verirrt, reicht für eine Minderung nicht aus. Bei einem nachgewiesenen Befall haben Sie dafür gleich zwei Ansprüche nebeneinander: die Minderung und die Beseitigung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Wichtig: Den Kammerjäger bezahlt der Vermieter. Von Ihnen verlangt das Gesetz zweierlei: den Befall sofort melden und die Bekämpfung in der Wohnung zulassen. Wer dem Kammerjäger die Tür nicht öffnet, setzt sein Minderungsrecht aufs Spiel.
Häufige Fragen zu Kakerlaken / Schaben
Wie viel Mietminderung ist bei „Kakerlaken / Schaben“ möglich?
Gerichte haben bei diesem Mangel Minderungsquoten zwischen 10 und 25 Prozent der Bruttowarmmiete anerkannt; ein häufig angesetzter Wert liegt bei etwa 15 Prozent. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfällen, keine festen Größen. Die konkrete Höhe hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab.
Ab wann kann ich wegen kakerlaken / schaben die Miete mindern?
Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, praktisch aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Maßgeblich ist deshalb der Zugang Ihrer Mängelanzeige. Setzen Sie darin eine Frist von etwa 5 Tagen zur Beseitigung.
Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?
Nein. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn angezeigt haben. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Klauseln im Wohnraummietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.
Wie weise ich den Mangel „Kakerlaken / Schaben“ nach?
Tiere und Spuren fotografieren, mit Datum und Fundort. Ergänzend gilt: ein fundprotokoll führen: datum, uhrzeit, ort, anzahl. Denken Sie daran, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb am ersten Tag an.
Zählt „Kakerlaken / Schaben“ zur Kategorie Ungeziefer & Schädlinge?
Ja. Weitere Mängel dieser Kategorie mit ihren jeweiligen Minderungsquoten finden Sie in der Übersicht zu Ungeziefer & Schädlinge sowie in unserer vollständigen Mietminderungstabelle.
Verwandte Mängel und ihre Minderungsquoten
- Ratten in der Wohnung / im Haus10–25 %
- Mäusebefall5–10 %
- Bettwanzen10–25 %
- Silberfische (starker Befall)5–20 %
- Wespen-/Bienennest5–15 %
- Heizungsausfall (komplett)70–100 %
Alle Kategorien im Überblick: Ungeziefer & Schädlinge · komplette Mietminderungstabelle
Die genannten Prozentwerte sind Orientierungswerte aus Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen. Jeder Einzelfall wird individuell bewertet; ein Anspruch in dieser Höhe lässt sich daraus nicht ableiten. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Zuletzt geprüft am 26. Juli 2026.