Mietminderung bei Legionellen im Trinkwasser: 10

Wann liegt der Mangel „Legionellen im Trinkwasser“ vor?

Überschreitung der Legionellen-Grenzwerte. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.

Typische Anzeichen

Positive Legionellenbefunde aus der turnusmäßigen Untersuchung
Duschverbot oder Nutzungseinschränkung durch das Gesundheitsamt
Anordnung, das Wasser vor Gebrauch abkochen zu lassen
Wiederholte Befunde trotz angeblicher Sanierung

Wie viel Mietminderung ist bei Legionellen im Trinkwasser möglich?

Bei legionellen im trinkwasser bewegen sich die von Gerichten anerkannten Minderungsquoten zwischen 10 % und 25 % der Bruttowarmmiete. Als Ausgangswert wird häufig etwa 15 % angesetzt. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.

Beispielrechnung: Minderungsbetrag bei Legionellen im Trinkwasser nach Höhe der Bruttowarmmiete
Bruttowarmmiete	bei 10 %	bei 15 %	bei 25 %
700 €	70 €	105 €	175 €
900 €	90 €	135 €	225 €
1200 €	120 €	180 €	300 €
1500 €	150 €	225 €	375 €

Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.

So dokumentieren Sie den Mangel richtig

Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.

1Untersuchungsergebnis beim Vermieter anfordern (Sie haben ein Auskunftsrecht)
2Behördliche Anordnungen und Aushänge sichern
3Zeitraum der Nutzungseinschränkung protokollieren
4Ärztliche Befunde aufbewahren, falls gesundheitliche Beschwerden auftreten

In fünf Schritten zur Mietminderung

1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 5 Tagen zur Beseitigung.
3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 15 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.

Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis

Ausschlaggebend ist, ob Grenzwerte überschritten werden, bei Legionellen und Blei etwa die der Trinkwasserverordnung. Eine bloß gefühlte Gefahr genügt nicht, deshalb führt an einem Messprotokoll oder Gutachten praktisch kein Weg vorbei. Bei akuter Gesundheitsgefahr gehört außerdem sofort das Gesundheitsamt ins Boot.

Wichtig: Bei zentraler Warmwasserversorgung muss der Vermieter regelmäßig auf Legionellen prüfen lassen, und Sie haben ein Recht auf die Ergebnisse. Fordern Sie das Prüfprotokoll schriftlich an. Rückt er es nicht heraus, sagt das für sich genommen schon einiges und lässt sich später auch so verwenden.

Häufige Fragen zu Legionellen im Trinkwasser

Wie viel Mietminderung ist bei „Legionellen im Trinkwasser“ möglich?

Gerichte haben bei diesem Mangel Minderungsquoten zwischen 10 und 25 Prozent der Bruttowarmmiete anerkannt; ein häufig angesetzter Wert liegt bei etwa 15 Prozent. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfällen, keine festen Größen. Die konkrete Höhe hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab.

Ab wann kann ich wegen legionellen im trinkwasser die Miete mindern?

Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, praktisch aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Maßgeblich ist deshalb der Zugang Ihrer Mängelanzeige. Setzen Sie darin eine Frist von etwa 5 Tagen zur Beseitigung.

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?

Nein. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn angezeigt haben. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Klauseln im Wohnraummietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.

Wie weise ich den Mangel „Legionellen im Trinkwasser“ nach?

Untersuchungsergebnis beim Vermieter anfordern (Sie haben ein Auskunftsrecht). Ergänzend gilt: behördliche anordnungen und aushänge sichern. Denken Sie daran, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb am ersten Tag an.

Zählt „Legionellen im Trinkwasser“ zur Kategorie Gesundheitsgefahren?

Ja. Weitere Mängel dieser Kategorie mit ihren jeweiligen Minderungsquoten finden Sie in der Übersicht zu Gesundheitsgefahren sowie in unserer vollständigen Mietminderungstabelle.

Mietminderung bei Legionellen im Trinkwasser