Mietminderung bei Asbest in der Wohnung: 10

Wann liegt der Mangel „Asbest in der Wohnung“ vor?

Asbest wurde in der Wohnung gefunden (z.B. gebrochene Platten). Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.

Typische Anzeichen

Beschädigte oder gebrochene Asbestzementplatten, etwa an Balkonbrüstungen
Alte Nachtspeicheröfen mit Asbestbauteilen
Floor-Flex-Platten oder Cushion-Vinyl-Böden aus der Zeit vor 1993
Sanierungsarbeiten ohne Schutzmaßnahmen am Gebäude

Wie viel Mietminderung ist bei Asbest in der Wohnung möglich?

Bei asbest in der wohnung bewegen sich die von Gerichten anerkannten Minderungsquoten zwischen 10 % und 50 % der Bruttowarmmiete. Als Ausgangswert wird häufig etwa 20 % angesetzt. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.

Beispielrechnung: Minderungsbetrag bei Asbest in der Wohnung nach Höhe der Bruttowarmmiete
Bruttowarmmiete	bei 10 %	bei 20 %	bei 50 %
700 €	70 €	140 €	350 €
900 €	90 €	180 €	450 €
1200 €	120 €	240 €	600 €
1500 €	150 €	300 €	750 €

Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.

So dokumentieren Sie den Mangel richtig

Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.

1Verdächtige Bauteile fotografieren, ohne sie zu berühren oder zu bearbeiten
2Baujahr des Gebäudes und der Einbauten ermitteln
3Eine Materialanalyse durch ein zugelassenes Labor beauftragen
4Sämtliche Korrespondenz mit dem Vermieter dokumentieren

In fünf Schritten zur Mietminderung

1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 7 Tagen zur Beseitigung.
3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 20 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.

Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis

Ausschlaggebend ist, ob Grenzwerte überschritten werden, bei Legionellen und Blei etwa die der Trinkwasserverordnung. Eine bloß gefühlte Gefahr genügt nicht, deshalb führt an einem Messprotokoll oder Gutachten praktisch kein Weg vorbei. Bei akuter Gesundheitsgefahr gehört außerdem sofort das Gesundheitsamt ins Boot.

Wichtig: Die wichtigste Regel: nicht bohren, nicht schleifen, nicht selbst entfernen. Jede Bearbeitung setzt Fasern frei und macht alles schlimmer. Bestätigt ein Labor die Faserfreisetzung, kommt neben der Minderung auch eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung in Betracht (§ 569 Abs. 1 BGB).

Häufige Fragen zu Asbest in der Wohnung

Wie viel Mietminderung ist bei „Asbest in der Wohnung“ möglich?

Gerichte haben bei diesem Mangel Minderungsquoten zwischen 10 und 50 Prozent der Bruttowarmmiete anerkannt; ein häufig angesetzter Wert liegt bei etwa 20 Prozent. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfällen, keine festen Größen. Die konkrete Höhe hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab.

Ab wann kann ich wegen asbest in der wohnung die Miete mindern?

Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, praktisch aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Maßgeblich ist deshalb der Zugang Ihrer Mängelanzeige. Setzen Sie darin eine Frist von etwa 7 Tagen zur Beseitigung.

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?

Nein. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn angezeigt haben. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Klauseln im Wohnraummietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.

Wie weise ich den Mangel „Asbest in der Wohnung“ nach?

Verdächtige Bauteile fotografieren, ohne sie zu berühren oder zu bearbeiten. Ergänzend gilt: baujahr des gebäudes und der einbauten ermitteln. Denken Sie daran, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb am ersten Tag an.

Zählt „Asbest in der Wohnung“ zur Kategorie Gesundheitsgefahren?

Ja. Weitere Mängel dieser Kategorie mit ihren jeweiligen Minderungsquoten finden Sie in der Übersicht zu Gesundheitsgefahren sowie in unserer vollständigen Mietminderungstabelle.

Mietminderung bei Asbest in der Wohnung