Mietminderung bei Wohnfläche kleiner als vereinbart

Wann liegt der Mangel „Wohnfläche kleiner als vereinbart“ vor?

Die tatsächliche Wohnfläche unterschreitet die vereinbarte Fläche. Ab mehr als 10 % Abweichung mindert sich die Miete genau um den Prozentsatz der Abweichung; bis einschließlich 10 % liegt kein Mangel vor. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.

Typische Anzeichen

• Nachmessen ergibt deutlich weniger Fläche als im Mietvertrag angegeben
• Dachschrägen wurden voll statt anteilig gerechnet
• Balkon oder Terrasse wurden zu hoch angesetzt
• Keller- oder Abstellräume wurden mitgerechnet, obwohl sie keine Wohnfläche sind

Wie viel Mietminderung ist bei Wohnfläche kleiner als vereinbart möglich?

Hier gibt es keine Spanne. Überschreitet die Abweichung 10 %, mindert sich die Miete nach gefestigter BGH-Rechtsprechung genau um den Prozentsatz der fehlenden Fläche, bei 12 % Abweichung also um 12 %, und nicht etwa nur um die 2 % oberhalb der Schwelle. Bis einschließlich 10 % liegt kein Mangel vor. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.

Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.

So dokumentieren Sie den Mangel richtig

Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.

1. 1Alle Räume exakt ausmessen und eine Aufstellung je Raum erstellen
2. 2Wohnflächenverordnung beachten: Flächen unter 1 m Höhe zählen nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte
3. 3Balkone und Terrassen in der Regel nur zu einem Viertel ansetzen
4. 4Bei größeren Abweichungen ein Aufmaß durch einen Sachverständigen erstellen lassen

In fünf Schritten zur Mietminderung

1. 1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
2. 2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 30 Tagen zur Beseitigung.
3. 3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
4. 4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 12 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
5. 5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.

Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis

Bei der Wohnfläche zieht der BGH die Grenze in ständiger Rechtsprechung bei zehn Prozent. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, liegt ein erheblicher Mangel vor, und die Miete mindert sich genau im Verhältnis der Abweichung; auf eine konkrete Nutzungseinschränkung kommt es dann nicht mehr an. Bleibt die Abweichung bei zehn Prozent oder darunter, gilt sie als unerhebliche Beeinträchtigung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, und eine Minderung scheidet aus. Nicht verwechseln: Für Mieterhöhungen hat der BGH die Zehn-Prozent-Regel 2015 aufgegeben, für die Minderung gilt sie unverändert fort.

Häufige Fragen zu Wohnfläche kleiner als vereinbart

Verwandte Mängel und ihre Minderungsquoten

• Sommerliche Überhitzung (Wärmeschutz-Mangel)0–20 %
• Undichtes Dach / undichte Decke10–30 %
• Kompletter Stromausfall50–100 %
• Heizungsausfall (komplett)50–100 %
• Einzige Toilette nicht benutzbar20–80 %
• Trocknungsgeräte nach Wasserschaden15–100 %

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