Wann liegt der Mangel „Heizungsausfall (einzelne Räume)“ vor?
Heizung fällt in einem oder mehreren Räumen aus, andere Räume sind beheizt. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.
Typische Anzeichen
- Einzelne Heizkörper bleiben kalt, während andere warm werden
- Gluckernde Geräusche als Hinweis auf Luft im System
- Deutliches Temperaturgefälle zwischen den Zimmern
- Betroffener Raum ist dauerhaft nicht nutzbar
Wie viel Mietminderung ist bei Heizungsausfall (einzelne Räume) möglich?
Bei heizungsausfall (einzelne räume) bewegen sich die von Gerichten anerkannten Minderungsquoten zwischen 20 % und 50 % der Bruttowarmmiete. Als Ausgangswert wird häufig etwa 30 % angesetzt. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.
| Bruttowarmmiete | bei 20 % | bei 30 % | bei 50 % |
|---|---|---|---|
| 700 € | 140 € | 210 € | 350 € |
| 900 € | 180 € | 270 € | 450 € |
| 1200 € | 240 € | 360 € | 600 € |
| 1500 € | 300 € | 450 € | 750 € |
Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.
So dokumentieren Sie den Mangel richtig
Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.
- 1Für jeden betroffenen Raum ein eigenes Temperaturprotokoll führen
- 2Grundriss oder Skizze mit Angabe der betroffenen Räume und deren Größe beilegen
- 3Notieren, welcher Anteil der Wohnfläche nicht nutzbar ist
- 4Fotos der Thermostate in geöffneter Stellung machen
In fünf Schritten zur Mietminderung
- 1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
- 2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 7 Tagen zur Beseitigung.
- 3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
- 4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 30 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
- 5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.
Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis
Die Heizperiode dauert nach gängiger Rechtsprechung vom 1. Oktober bis zum 30. April. In dieser Zeit müssen Wohnräume tagsüber auf etwa 20 bis 22 °C kommen. Schafft die Heizung das nicht, liegt ein Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB vor. Ob den Vermieter daran eine Schuld trifft, spielt für die Minderung keine Rolle.
Wichtig: Schreiben Sie in die Mängelanzeige konkret hinein, welche Räume betroffen sind und wie groß sie sind. Kommt es zum Streit über die Quote, wird genau mit diesen Quadratmetern gerechnet.
Häufige Fragen zu Heizungsausfall (einzelne Räume)
Wie viel Mietminderung ist bei „Heizungsausfall (einzelne Räume)“ möglich?
Gerichte haben bei diesem Mangel Minderungsquoten zwischen 20 und 50 Prozent der Bruttowarmmiete anerkannt; ein häufig angesetzter Wert liegt bei etwa 30 Prozent. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfällen, keine festen Größen. Die konkrete Höhe hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab.
Ab wann kann ich wegen heizungsausfall (einzelne räume) die Miete mindern?
Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, praktisch aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Maßgeblich ist deshalb der Zugang Ihrer Mängelanzeige. Setzen Sie darin eine Frist von etwa 7 Tagen zur Beseitigung.
Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?
Nein. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn angezeigt haben. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Klauseln im Wohnraummietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.
Wie weise ich den Mangel „Heizungsausfall (einzelne Räume)“ nach?
Für jeden betroffenen Raum ein eigenes Temperaturprotokoll führen. Ergänzend gilt: grundriss oder skizze mit angabe der betroffenen räume und deren größe beilegen. Denken Sie daran, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb am ersten Tag an.
Zählt „Heizungsausfall (einzelne Räume)“ zur Kategorie Heizung & Warmwasser?
Ja. Weitere Mängel dieser Kategorie mit ihren jeweiligen Minderungsquoten finden Sie in der Übersicht zu Heizung & Warmwasser sowie in unserer vollständigen Mietminderungstabelle.
Verwandte Mängel und ihre Minderungsquoten
- Heizungsausfall (komplett)70–100 %
- Heizung wärmt unzureichend10–20 %
- Warmwasserausfall (komplett)10–30 %
- Warmwasser erst nach langer Vorlaufzeit3–10 %
- Heizung macht Geräusche10–17 %
- Kompletter Stromausfall50–100 %
Alle Kategorien im Überblick: Heizung & Warmwasser · komplette Mietminderungstabelle
Die genannten Prozentwerte sind Orientierungswerte aus Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen. Jeder Einzelfall wird individuell bewertet; ein Anspruch in dieser Höhe lässt sich daraus nicht ableiten. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Zuletzt geprüft am 26. Juli 2026.