Wann liegt der Mangel „Feuchter Keller“ vor?
Keller ist feucht oder nass (wenn Keller Teil der Mietsache ist). Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.
Typische Anzeichen
- Feuchte oder nasse Kellerwände, Pfützen auf dem Boden
- Modriger Geruch im Kellerabteil
- Gelagerte Gegenstände werden feucht, schimmeln oder rosten
- Salzausblühungen oder abplatzender Putz an den Wänden
Wie viel Mietminderung ist bei Feuchter Keller möglich?
Bei feuchter keller bewegen sich die von Gerichten anerkannten Minderungsquoten zwischen 5 % und 10 % der Bruttowarmmiete. Als Ausgangswert wird häufig etwa 7 % angesetzt. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.
| Bruttowarmmiete | bei 5 % | bei 7 % | bei 10 % |
|---|---|---|---|
| 700 € | 35 € | 49 € | 70 € |
| 900 € | 45 € | 63 € | 90 € |
| 1200 € | 60 € | 84 € | 120 € |
| 1500 € | 75 € | 105 € | 150 € |
Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.
So dokumentieren Sie den Mangel richtig
Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.
- 1Feuchtigkeit im Keller mit einem Hygrometer über mehrere Wochen messen
- 2Wände und Boden fotografieren, beschädigte Lagergegenstände dokumentieren
- 3Im Mietvertrag nachweisen, dass der Keller mitvermietet ist
- 4Notieren, seit wann und bei welcher Witterung das Problem auftritt
In fünf Schritten zur Mietminderung
- 1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
- 2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 21 Tagen zur Beseitigung.
- 3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
- 4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 7 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
- 5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.
Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis
Gestritten wird fast nie über den Schimmel selbst, sondern über seine Ursache. Für Sie als Mieter zählt dabei eine Regel: Behauptet der Vermieter, Sie hätten falsch gelüftet oder geheizt, muss er das beweisen. Vorher muss er ausschließen, dass Wärmebrücken, schlechte Dämmung oder aufsteigende Feuchtigkeit dahinterstecken.
Wichtig: Ganz trocken ist kaum ein Altbaukeller, ein gewisses Maß an Feuchte müssen Sie hinnehmen. Zum Mangel wird es erst, wenn Lagern praktisch nicht mehr geht. Am besten belegen Sie das mit dem, was bereits Schaden genommen hat: verschimmelte Kartons, rostige Werkzeuge, feuchte Möbel.
Häufige Fragen zu Feuchter Keller
Wie viel Mietminderung ist bei „Feuchter Keller“ möglich?
Gerichte haben bei diesem Mangel Minderungsquoten zwischen 5 und 10 Prozent der Bruttowarmmiete anerkannt; ein häufig angesetzter Wert liegt bei etwa 7 Prozent. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfällen, keine festen Größen. Die konkrete Höhe hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab.
Ab wann kann ich wegen feuchter keller die Miete mindern?
Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, praktisch aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Maßgeblich ist deshalb der Zugang Ihrer Mängelanzeige. Setzen Sie darin eine Frist von etwa 21 Tagen zur Beseitigung.
Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?
Nein. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn angezeigt haben. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Klauseln im Wohnraummietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.
Wie weise ich den Mangel „Feuchter Keller“ nach?
Feuchtigkeit im Keller mit einem Hygrometer über mehrere Wochen messen. Ergänzend gilt: wände und boden fotografieren, beschädigte lagergegenstände dokumentieren. Denken Sie daran, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb am ersten Tag an.
Zählt „Feuchter Keller“ zur Kategorie Feuchtigkeit & Schimmel?
Ja. Weitere Mängel dieser Kategorie mit ihren jeweiligen Minderungsquoten finden Sie in der Übersicht zu Feuchtigkeit & Schimmel sowie in unserer vollständigen Mietminderungstabelle.
Verwandte Mängel und ihre Minderungsquoten
- Schimmel in einem Raum (leicht)5–10 %
- Schimmel in mehreren Räumen (stark)20–50 %
- Feuchte Wände / Durchfeuchtung5–15 %
- Wasserschaden / Wassereinbruch20–50 %
- Trocknungsgeräte nach Wasserschaden30–100 %
- Heizungsausfall (komplett)70–100 %
Alle Kategorien im Überblick: Feuchtigkeit & Schimmel · komplette Mietminderungstabelle
Die genannten Prozentwerte sind Orientierungswerte aus Gerichtsentscheidungen zu vergleichbaren Fällen. Jeder Einzelfall wird individuell bewertet; ein Anspruch in dieser Höhe lässt sich daraus nicht ableiten. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Zuletzt geprüft am 26. Juli 2026.