Mietminderung bei Abwassergeruch in der Wohnung: 5

Wann liegt der Mangel „Abwassergeruch in der Wohnung“ vor?

Abwassergeruch durch defekte Leitungen. Auch ein nur zeitweise auftretender Geruch rechtfertigt die Minderung für den gesamten Zeitraum. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich geschuldeten abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als unerheblich gemindert ist.

Typische Anzeichen

Fäkalienartiger Geruch aus Abflüssen in Bad, Küche oder WC
Geruch verstärkt sich bei Wetterwechsel oder Unterdruck
Blubbernde Geräusche in den Abflussrohren
Geruch bleibt trotz gefüllter Geruchsverschlüsse bestehen

Wie viel Mietminderung ist bei Abwassergeruch in der Wohnung möglich?

Bei abwassergeruch in der wohnung nennen veröffentlichte Mietminderungstabellen Quoten zwischen 5 % und 25 % der Bruttowarmmiete. Als Ausgangswert wird häufig etwa 10 % angesetzt. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfallentscheidungen; kein Gericht ist daran gebunden. Berechnungsgrundlage ist stets die Bruttowarmmiete, also Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkostenvorauszahlungen.

Beispielrechnung: Minderungsbetrag bei Abwassergeruch in der Wohnung nach Höhe der Bruttowarmmiete
Bruttowarmmiete	bei 5 %	bei 10 %	bei 25 %
700 €	35 €	70 €	175 €
900 €	45 €	90 €	225 €
1200 €	60 €	120 €	300 €
1500 €	75 €	150 €	375 €

Beträge gerundet, pro Monat. Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat, wird tagegenau abgerechnet: zur Berechnungsformel.

So dokumentieren Sie den Mangel richtig

Das Vorliegen des Mangels muss im Streitfall der Mieter beweisen. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb sofort an, nicht erst, wenn es Ärger gibt.

1Geruchsprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Ort und Intensität führen
2Besucher als Zeugen benennen und schriftlich bestätigen lassen
3Dokumentieren, dass alle Siphons gefüllt sind. Das schließt die naheliegendste eigene Ursache aus
4Handwerkerberichte und Kamerabefahrungen aufbewahren

In fünf Schritten zur Mietminderung

1Mangel dokumentieren: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern, bevor sich der Zustand ändert.
2Mängelanzeige schreiben und dem Vermieter nachweisbar zustellen, mit einer Frist von etwa 10 Tagen zur Beseitigung.
3Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, um einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko zu vermeiden.
4Minderungsquote bestimmen. Bei diesem Mangel sind etwa 10 % ein üblicher Ausgangswert; im Zweifel bleiben Sie besser darunter.
5Nach Beseitigung des Mangels den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern und die Minderung einstellen.

Rechtsgrundlage und wichtiger Hinweis

Ihr wichtigstes Werkzeug ist ein Geruchsprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer und Intensität, dazu Zeugen. Dass es mittags kurz nach dem Essen der Nachbarn riecht, müssen Sie hinnehmen. Dauerhafter Abwasser- oder Müllgeruch dagegen ist ein Mangel.

Wichtig: Der Standardeinwand des Vermieters lautet: ausgetrockneter Siphon. Nehmen Sie ihm den vorweg, indem Sie alle Geruchsverschlüsse mit Wasser füllen, auch die vergessenen wie den Bodenablauf hinter der Waschmaschine, und das schriftlich festhalten. Riecht es danach immer noch, liegt die Ursache tiefer im System.

Häufige Fragen zu Abwassergeruch in der Wohnung

Wie viel Mietminderung ist bei „Abwassergeruch in der Wohnung“ möglich?

Veröffentlichte Mietminderungstabellen nennen für diesen Mangel Quoten zwischen 5 und 25 Prozent der Bruttowarmmiete; ein häufig angesetzter Wert liegt bei etwa 10 Prozent. Das sind Orientierungswerte aus Einzelfallentscheidungen, keine festen Größen, und kein Gericht ist daran gebunden. Die konkrete Höhe hängt von Dauer, Intensität und Ausmaß der Beeinträchtigung ab.

Ab wann kann ich wegen abwassergeruch in der wohnung die Miete mindern?

Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, praktisch aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Maßgeblich ist deshalb der Zugang Ihrer Mängelanzeige. Setzen Sie darin eine Frist von etwa 10 Tagen zur Beseitigung.

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?

Nein. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn angezeigt haben. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Klauseln im Wohnraummietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließen, sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.

Wie weise ich den Mangel „Abwassergeruch in der Wohnung“ nach?

Geruchsprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Ort und Intensität führen. Ergänzend gilt: besucher als zeugen benennen und schriftlich bestätigen lassen. Denken Sie daran, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Fangen Sie mit der Dokumentation deshalb am ersten Tag an.

Zählt „Abwassergeruch in der Wohnung“ zur Kategorie Geruchsbelästigung?

Ja. Weitere Mängel dieser Kategorie mit ihren jeweiligen Minderungsquoten finden Sie in der Übersicht zu Geruchsbelästigung sowie in unserer vollständigen Mietminderungstabelle.

Mietminderung bei Abwassergeruch in der Wohnung