Hesaplama temeli her zaman brüt sıcak kiradır
Alman Federal Yüksek Mahkemesi (Bundesgerichtshof) bu soruyu 2005'te açıklığa kavuşturdu: İndirimin hesaplama temeli net soğuk kira değil, brüt sıcak kiradır. Konut kirası için 20 Temmuz 2005 tarihli karar geçerlidir (dosya no. VIII ZR 347/04); ticari kira için BGH 6 Nisan 2005'te aynı yönde karar vermişti (dosya no. XII ZR 225/03).
Kastedilen, net soğuk kira artı bütün işletme gideri avansları veya götürü bedelleridir. Arkasındaki mantık şudur: Daireyi bir bütün paket olarak ödersiniz, dolayısıyla bir kusur da bütün paketin değerini düşürür.
| Kalem | Örnek tutar |
|---|---|
| Net soğuk kira (Nettokaltmiete) | 800,00 € |
| İşletme gideri avansı (Betriebskosten) | 150,00 € |
| Isıtma gideri avansı (Heizkosten) | 50,00 € |
| Brüt sıcak kira (hesaplama temeli) | 1.000,00 € |
Örnekte soğuk ve sıcak kira arasındaki fark, %20 indirimde ayda 40 € eder. Yıllık hesapla bu 480 € demektir.
Formül
1.000 € brüt sıcak kira ve %30 indirim oranında indirim tutarı 300 € olur. O zaman ödenecek tutar 700 €'dur.
İndirim tutarı = Brüt sıcak kira × indirim oranı ÷ 100
Ödenecek kira = Brüt sıcak kira − indirim tutarıDaha kısa süreler için gün hesabı
Kusur ayın tamamında yoksa oransal hesaplanır. Alışılmış olan, ayı 30 gün üzerinden hesaplamaktır.
İndirim tutarı = (Brüt sıcak kira ÷ 30) × kusurlu gün sayısı × oran ÷ 100
Örnek: 1.000 € sıcak kira, 12 gün ısıtma arızası, oran %80
= (1.000 ÷ 30) × 12 × 0,80
= 33,33 € × 12 × 0,80
= 320,00 €Kusurun başlangıcını ve bitişini güne kadar not edin. Talebinizin tutarı sonradan tam olarak bu iki tarihten çıkar.
Aynı anda birden fazla kusur
Burada inatçı bir yanlış inanış var: Birden fazla kusurun oranlarının basitçe toplanabileceği. Mahkemeler böyle yapmaz. § 536 Abs. 1 BGB uyarınca dairenin bir bütün olarak kullanılabilirliğinin ne kadar zedelendiğini sorar ve bütüncül bir değerlendirme yaparlar. Bu nedenle kabul edilen toplam oran kural olarak tek tek değerlerin toplamının altında kalır.
Tablo değerlerinin toplamı bu yüzden ancak kaba bir üst sınır olarak işe yarar, sonuç olarak değil. Bu, özünde aynı zedelenmeyi anlatan kusurlarda özellikle belirginleşir: Bozuk radyatör ile bu yüzden fazla soğuk olan daire bir kez değerlendirilir, iki kez değil.
| Kusur | Tekil oran |
|---|---|
| Bir odada küf | %10 |
| Aynı odada sızdıran pencereler | %8 |
| Bozuk asansör (4. kat) | %10 |
| Tekil değerlerin toplamı (yalnızca fikir vermek için) | %28 |
| Gerçekçi toplam oran | %28'in altında |
Hesaplayıcımız bunu yansıtır: En yüksek tekil değer tam sayılır, sonraki her biri yalnızca yarısı kadar. Bu da bir tahmindir, ama basit bir toplamanın daha dört beş kusurda ürettiği %100'lük sonuçları artık üretmez.
İşletme gideri hesabına etkisi
Kira indirimi yıllık işletme gideri hesabını (Betriebskostenabrechnung) da etkiler. Avanslar indirilmiş brüt sıcak kiranın parçası olduğundan, indirim dönemine ilişkin bir ek ödeme talebi buna göre azaltılmalıdır.
Bu yüzden hesabınızı, ev sahibinin indirimi dikkate alıp almadığı bakımından inceleyin. Almadıysa § 556 Abs. 3 BGB'deki on iki aylık itiraz süresi içinde yazılı olarak itiraz edin.
Doğru oranı nasıl bulursunuz
- Benzer olaylara ilişkin mahkeme kararlarını derleyen yayımlanmış kira indirimi tablolarından yararlanın
- Zedelenmenin süresini, yoğunluğunu ve kapsamını hesaba katın; tablo değerleri aralıklardır, sabit büyüklükler değil
- Tereddütte temkinli tahmin edin: Fazla düşük bir indirim paraya, fazla yüksek bir indirim daireye mal olabilir
- Büyük tutarlarda oranı bir kiracı derneğine (Mieterverein) veya kira hukuku avukatına inceletin
Bu tür tablolardaki bütün yüzde değerleri tekil olay kararlarından gelir ve yalnızca fikir vericidir. Hiçbir mahkeme bunlarla bağlı değildir; her zaman somut olay değerlendirilir.
Sık sorulan sorular
Kira indirimi soğuk kiradan mı sıcak kiradan mı hesaplanır?
Brüt sıcak kiradan, yani net soğuk kira artı bütün işletme ve ısıtma gideri avanslarından. Konut kirası için bunu Federal Yüksek Mahkeme 20 Temmuz 2005 tarihli kararıyla belirlemiştir (dosya no. VIII ZR 347/04).
Kusur yalnızca iki hafta sürdüyse nasıl hesaplarım?
Gün hesabıyla: Brüt sıcak kirayı 30'a bölün, kusurlu gün sayısıyla ve ardından indirim oranıyla çarpın. 1.000 € sıcak kira, 14 gün ve %20'de bu 93,33 € eder.
Birden fazla kusurun oranlarını toplayabilir miyim?
Hayır, en azından sonuç olarak değil. Mahkemeler toplamaz, dairenin bütün olarak ne kadar zedelendiğini bütüncül bir değerlendirmeyle belirler. Tekil değerlerin toplamı yalnızca kaba bir üst sınırdır; kabul edilen oran düzenli olarak bunun altında kalır ve hiçbir zaman %100'ü aşamaz.
Kira indirimi işletme gideri hesabında dikkate alınmak zorunda mı?
Evet. Avanslar indirilmiş brüt sıcak kiranın parçası olduğundan, indirim dönemine ilişkin bir ek talep oransal olarak azaltılmalıdır. Hesabı inceleyin ve size ulaşmasından itibaren on iki ay içinde itiraz edin.
3 dakikada ayıp bildirimi (Mängelanzeige) oluşturun
Hakkınızı kontrol edin, indirim oranını hesaplayın ve § 536c BGB'nin gerektirdiği tüm zorunlu bilgileri içeren hazır bir mektup alın. Ücretsiz ve kayıt gerektirmez.
Ücretsiz başlayınDiğer rehberler
- Ayıp bildirimi (Mängelanzeige) yazma: örnek metin, zorunlu bilgiler ve süreler
- Kirayı ihtirazi kayıtla ödeme: kira indirimine giden güvenli yol
- Geriye dönük kira indirimi: parayı ne zaman geri isteyebilirsiniz
- Kira indiriminin dışlandığı haller: 7 dışlama nedeni
- Kira indiriminde en sık yapılan 10 hata
- Ayıp bildirimini tebliğ etme: e-posta, mektup mu taahhütlü mü?
- Ev sahibi ayıp bildirimine cevap vermiyor: şimdi ne yapabilirsiniz
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık (Rechtsberatung) niteliği taşımaz. Özenli araştırmaya rağmen doğruluk, eksiksizlik ve güncellik konusunda garanti verilemez. Somut hukuki sorularınız için bir kiracı derneğine (Mieterverein) veya kira hukuku avukatına başvurun.