Ayıp bildirimi (Mängelanzeige) yazma: örnek metin, zorunlu bilgiler ve süreler

Ayıp bildirimi neden vazgeçilmezdir

§ 536c BGB, kira süresi içinde ortaya çıkan bir kusurun kiracı tarafından gecikmeksizin bildirilmesini ister. „Gecikmeksizin“ (unverzüglich) kusurlu bir gecikme olmadan demektir. Yani kusurun fark edilmesi ile bildirim arasında birkaç günden fazla zaman geçmemelidir.

Bildirimi yapmayan iki kez kaybeder. Birincisi, kirayı indirme hakkını. İkincisi, bildirim yapılmadığı için zarar büyürse ev sahibine karşı tazminat sorumluluğu doğabilir; örneğin nemli bir duvar zamanla kapsamlı bir tadilat vakasına dönüşürse.

İndirim her ne kadar kanun gereği kendiliğinden doğsa da, ancak ev sahibinin kusurdan haberdar olduğu günden itibaren uygulanabilir. Bu nedenle ayıp bildiriminizin tarihi aynı zamanda talebinizin başlangıç tarihidir.

Ayıp bildiriminde bulunması gereken dokuz bilgi

En sık yapılan hata, tarifin fazla belirsiz olmasıdır. „Banyoda küf var“ yeterli değildir. Daha iyisi: „Banyonun kuzey duvarında, duşun üzerinde, 3 Mart 2026 tarihinden beri yaklaşık 40 × 30 cm büyüklüğünde küf bulunmaktadır. Tabaka siyah-yeşilimsidir, küf kokusu vardır.“

1. 1Gönderen: Tam adınız ve kiralık dairenin adresi
2. 2Alıcı: Ev sahibinin veya bina yönetiminin (Hausverwaltung) adı ve adresi
3. 3Yazının tarihi
4. 4„Mängelanzeige“ kelimesini ve daireyi içeren konu satırı (adres, kat, varsa daire numarası)
5. 5Kusurun somut tarifi: Tam olarak nedir, hangi odada, ne zamandan beri, kendini nasıl gösteriyor?
6. 6Delillere atıf: ekteki fotoğraflar, sıcaklık veya gürültü tutanakları, tanıklar
7. 7Somut tarihli bir süre ile kusurun giderilmesi talebi
8. 8Kirayı indireceğinizi veya giderilene kadar ihtirazi kayıtla (unter Vorbehalt) ödeyeceğinizi belirten ifade
9. 9İmzanız

Hangi süreyi vermelisiniz

Süreye somut bir tarih yazın („20 Ağustos 2026 tarihine kadar“), „iki hafta içinde“ gibi bir zaman aralığı değil. Sürenin ne zaman dolduğu ancak tarihle tartışmasız belli olur ve sonraki bütün adımlar bu tarihe dayanır.

Örnek: Ev sahibine ayıp bildirimi

[Adınız / Ihr Name]
[Sokak ve kapı numarası / Straße und Hausnummer]
[Posta kodu, şehir / PLZ, Ort]

[Şehir / Ort], [Tarih / Datum]

An
[Ev sahibinin / bina yönetiminin adı]
[Adres / Anschrift]

Betreff: Mängelanzeige für die Wohnung [adres, kat, daire no]

Sehr geehrte Damen und Herren,
(adı bilinen bir kişide: Sehr geehrte Frau [soyadı], /
Sehr geehrter Herr [soyadı],)

hiermit zeige ich Ihnen folgenden Mangel in der von mir gemieteten
Wohnung an:

[Kusurun Almanca ve somut tarifi: nedir, hangi odada, ne zamandan
beri, kendini nasıl gösteriyor?]

Als Nachweis füge ich diesem Schreiben [Fotos / ein Temperaturprotokoll /
ein Lärmprotokoll] bei.

Ich fordere Sie auf, den Mangel bis zum [somut tarih] zu beseitigen.

Bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels werde ich die Miete
[um X % mindern  → %X oranında indireceğim /
 unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen  → ihtirazi kayıtla tam ödeyeceğim].

Sollte der Mangel nicht fristgerecht beseitigt werden, behalte ich mir
weitere rechtliche Schritte vor, insbesondere Schadensersatz gemäß
§ 536a Abs. 1 BGB und die Selbstvornahme gemäß § 536a Abs. 2 BGB.

Mit freundlichen Grüßen

[İmza / Unterschrift]
[Ad soyad / Name]

Anlagen:
- [Kusurun fotoğrafları / Fotos vom Mangel]
- [Tutanak / Protokoll]

Ayıp bildirimini ispatlanabilir şekilde nasıl tebliğ edersiniz

Kanun ayıp bildirimi için bir şekil şartı öngörmez, teorik olarak sözlü bildirim de yeterli olurdu. Ancak uyuşmazlık halinde ev sahibinin bildirimi aldığını ve ne zaman aldığını ispatlamanız gerektiğinde bu size pek yardımcı olmaz. Bu yüzden tebligat yolu önemlidir.

• Einwurf-Einschreiben (postaya atmalı taahhütlü): ispat ile maliyet arasında iyi bir denge, teslim belgesi çevrimiçi görüntülenebilir
• Tanıklı kurye: Bir kişi yazıyı okur, posta kutusuna atar ve sonradan her ikisine de tanıklık edebilir. Hiçbir maliyeti yoktur ve mahkemede geçerlidir.
• Yazılı teslim alma belgesiyle elden teslim: ev sahibi işbirliği yapıyorsa en güvenli yol
• Übergabe-Einschreiben (imza karşılığı taahhütlü): riskli, çünkü alıcı teslim almayı reddedebilir ve mektup o zaman ulaşmamış sayılır
• Yalnızca e-posta: tek başına ispat için yetersiz, çünkü ulaştığı neredeyse hiç belgelenemez

Ayıp bildiriminden sonra ne olur

1. 1Ev sahibi kusuru inceler ve giderilmesi için iş verir. Kusuru önceden görmek onun hakkıdır.
2. 2Önceden haber verilmesi koşuluyla inceleme ve onarım için girişe izin vermeniz gerekir. Reddetmeniz indirim hakkınıza mal olabilir.
3. 3Bildirimin ulaşmasından itibaren kira kanun gereği indirilmiştir. Tereddüt halinde önce ihtirazi kayıtla ödemeye devam edin.
4. 4Süre sonuçsuz geçerse § 536a Abs. 1 BGB uyarınca tazminat ve § 536a Abs. 2 BGB uyarınca kusurun kendiniz giderilmesi (Selbstvornahme) gündeme gelir.
5. 5Kusur giderildiğinde indirim sona erer. O günden itibaren yeniden tam kira ödenir.

Sık sorulan sorular