Tüm sorular ve cevaplar

Kira indirimi, dairenizde yaşam kalitesini olumsuz etkileyen kusurlar varsa kiracı olarak daha az kira ödeyebilmeniz anlamına gelir. Bu hak doğrudan Alman Medeni Kanunu'nun § 536 maddesinden doğar; ayrıca bir izin almanız gerekmez. Kusur devam ettiği sürece kira, kanun gereği kendiliğinden azalmış sayılır.

Hayır! Kira indirimi, önemli bir kusur ortaya çıktığı anda kendiliğinden (kanun gereği) devreye girer. Ne onaya ne de beyana ihtiyacınız var. Kusur bildirimi indirimin doğması için şart değildir; ancak onu uygulamanız ve ispatlamanız için gereklidir.

Kira indirimi brüt sıcak kira üzerinden hesaplanır, yani soğuk kira artı tüm yan giderler. Tutar, kusurun türüne ve ağırlığına göre belirlenir. Örnek: 1.000 € brüt sıcak kira ve %20 indirim oranında yalnızca 800 € ödersiniz. Oran, benzer davalardaki mahkeme kararlarından çıkar.

Kusur bildirimi, ev sahibinize kusuru anlattığınız ve giderilmesini talep ettiğiniz yazılı bildirimdir. BGB § 536c f. 1 sizi kusurları gecikmeksizin bildirmeye zorunlu kılar. Bildirmezseniz, indirim hakkınızı yalnızca ev sahibinin tam da bu eksik bildirim yüzünden gideremediği ölçüde kaybedersiniz. Kusuru zaten biliyorsa bildirim yükümlülüğü ortadan kalkar. Bildirimi hukuken sağlam biçimde hazırlamanıza yardımcı oluyoruz.

Dikkat: Risk çoğu kişinin sandığından daha erken başlar. Ev sahibi, üst üste iki ödeme tarihinde kiranın önemsiz sayılmayacak bir kısmını ödemediğinizde derhal fesih yapabilir (BGB § 543 f. 2 c. 1 No. 3 bent a). BGB § 569 f. 3 No. 1'e göre 'önemsiz sayılmayacak' zaten bir aylık kiradan fazlası demektir. İki aylık kira eşiği ancak daha uzun bir dönem için geçerlidir. Tavsiyemiz: Önce kirayı çekince koyarak tam ödeyin ve farkı sonra geri isteyin.

Hayır. Konut kiralarında kira indirimi hakkından sözleşmeyle vazgeçilemez (§ 536 Abs. 4 BGB). Kira sözleşmesinde indirim hakkını ortadan kaldıran maddeler geçersizdir.

İndirim, kusurun ortaya çıkmasıyla başlar, bildirimle değil. Bu arada kirayı tam ödediyseniz, fazla ödediğiniz kısmı BGB § 812 uyarınca geri isteyebilirsiniz. Bu yalnızca tam ödemekle yükümlü olmadığınızı kesin olarak biliyorsanız engellenir (BGB § 814). İndirimin ev sahibinin onayına bağlı olduğunu sanan kişide bu bilgi yoktur.

Mutlaka değil. Küf sizin davranışınızdan (yanlış havalandırma/ısıtma) kaynaklanıyorsa indirim hakkı düşer. İspat yükü önce ev sahibindedir: Yapısal nedenleri dışlaması gerekir. Ancak küf ısı köprülerinden kaynaklanıyor ve bina yapıldığı dönemin kurallarına uygunsa kusur yoktur.

Kira indirimi, kusurun devam ettiği tüm süre boyunca geçerlidir. Kusur giderildiğinde yeniden kiranın tamamını ödemeniz gerekir. Süre bakımından bir üst sınır yoktur.

Kirayı 'çekince ile' öderseniz, fazla ödenen kirayı geri isteme hakkınızı saklı tutarsınız. Açıklama kısmına şunu yazın: 'Kusur nedeniyle çekinceli ödeme [açıklama]'. Bu sizi derhal fesihten korur ve farkı sonra geri almanızı sağlar. Federal Adalet Divanı da kiracılara bu yolu göstermektedir.

Yaklaşık altı ay çekincesiz ödeme sonrası indirim hakkının düştüğüne dair yaygın görüş, 2001'de yürürlükten kalkan eski BGB § 539'a dayanıyordu ve bu biçimiyle artık geçerli değil. BGB § 242 uyarınca hak düşümü ancak istisnai hâllerde söz konusudur ve hem zaman hem de davranış unsurunu birlikte gerektirir. Yine de delil durumu ve üç yıllık zamanaşımı nedeniyle hızlı hareket etmelisiniz.

Enerji verimliliğine yönelik modernizasyon çalışmalarında (ör. ısı yalıtımı) kira indirimi 3 ay boyunca uygulanamaz (§ 536 Abs. 1a BGB). Bu süreden sonra indirim yapabilirsiniz. Bu kural yalnızca enerji verimliliği çalışmaları için geçerlidir, genel modernizasyonlar için değil.

Ev sahibinin yanıt vermesi için yasal bir süre yoktur. Belirleyici olan, kusurun giderilmesi için sizin belirlediğiniz süredir: olağan olarak 14 gün, kışın kombi arızası gibi acil kusurlarda 3 ila 7 gün, su borusu patlaması gibi acil durumlarda derhal. Süre, mektubun gönderildiği gün değil, ulaştığı gün başlar; teslimat için bir ila iki iş günü hesaplayın. Süre, kusur giderilmeden dolarsa ev sahibiniz temerrüde düşer: kirayı indirebilir, son bir süre tanıyan ikinci bir yazı gönderebilir ve § 536a BGB uyarınca tazminat ya da ikame ifa talep edebilirsiniz. Bildirimden itibaren kirayı ihtirazi kayıtla öderseniz, fazla ödediğinizi sonradan geri isteyebilirsiniz.

Yalnızca yarı yarıya. Tahliye davasının tebliğinden itibaren iki ay içinde borcu tamamen öderseniz derhal fesih geçersiz hâle gelir (BGB § 569 f. 3 No. 2). Ancak yedek olarak yapılan olağan fesih bundan etkilenmez. Uygulamada ev sahipleri düzenli olarak hem derhal hem de yedek olarak olağan fesih bildirir; bu nedenle tamamını ödeseniz bile daireyi kaybedebilirsiniz.