Geriye dönük kira indirimi: geri talep ne zaman mümkün

İlke: ev sahibinin bilgi sahibi olmasından itibaren

§ 536 BGB uyarınca önemli bir kusur bulunduğu anda kira kendiliğinden indirilmiş olur. Ancak hak, ancak ev sahibi kusurdan haberdar olduğunda, yani normal durumda ayıp bildiriminizin ona ulaşmasından itibaren uygulanabilir.

Öncesi için şu geçerlidir: Kusuru bilen ve buna rağmen kirayı ihtirazi kayıt koymadan tam ödeyen, parayı kural olarak geri isteyemez.

Geri talebe izin veren dört durum

Kirayı ihtirazi kayıtla ödediniz; geri talep hakkı o zaman tam olarak korunur
Ev sahibi kusuru zaten biliyordu, örneğin kendisi gördüğü veya bütün bina etkilendiği için
Ev sahibi konut alanını yanlış bildirdi; bu durumda hak kira başlangıcından itibaren doğar
Kira sözleşmesi, sizi indirimden alıkoyan geçersiz bir hüküm içeriyor

Son maddeyi küçümsemeyin. Özellikle eski kira sözleşmeleri çoğu kez indirim hakkını dışlamayı amaçlayan hükümler içerir. Konut kirasında bu tür hükümler § 536 Abs. 4 BGB uyarınca geçersizdir, buna rağmen yüzünden yıllarca fazla ödeme yapılmıştır.

Hakkın kötüye kullanılması: uzun beklemek hakka mal olduğunda

Kusuru bildiğiniz halde uzun süre ihtirazi kayıt koymadan tam kira öderseniz, indirim hakkı istisnai durumlarda düşebilir (Verwirkung). Ancak eskiden yaygın olan altı aylık ölçüt, 2001'de yürürlükten kaldırılan eski § 539 BGB'ye ilişkin içtihattan gelir ve bu haliyle artık geçerli değildir: BGH 2003'te, kusur bilinerek ihtirazi kayıtsız ödeme yapılmasının § 536b BGB kıyasen uygulanarak hak kaybına yol açmadığına karar vermiştir.

Hukuken bu düşme için iki bileşen gerekir. Zaman unsuru: Uzunca bir süre geçmiştir. Ve durum unsuru: Ev sahibi davranışınızdan artık indirim yapmayacağınız sonucunu çıkarabilirdi. Hakka ancak ikisi birlikte mal olur.

Zamanaşımı sürelerine genel bakış

Süre	Uzunluk	Başlangıç
Geri talep hakkının olağan zamanaşımı	3 yıl	Hakkın doğduğu ve bilgi sahibi olduğunuz yılın sonu
Mutlak zamanaşımı	10 yıl	Hakkın doğması, bilgiden bağımsız olarak
İndirim hakkının düşmesi (§ 242 BGB)	sabit ölçüt yok, istisnai durum	İhtirazi kayıtsız ödemede kusurun bilinmesi

Geri talepte nasıl ilerlersiniz

1Dönemi ve oranı belirleyin, hesabı izlenebilir biçimde kurun.
2Belgeleri toplayın: ayıp bildirimi, fotoğraflar, tutanaklar, yazışmalar, hesap dökümleri.
3Ev sahibini yazılı olarak, yaklaşık 14 günlük somut bir süreyle geri ödemeye davet edin.
4Reddedilirse kiracı derneğini veya uzman avukatı devreye sokun; çoğu kez bir avukat yazısı zaten yeterli olur.
5Zamanaşımı dolmadan mahkeme yolunu değerlendirin, gerekirse zamanaşımını durduran bir ödeme emri (Mahnbescheid) ile.

Sık sorulan sorular

Kirayı geriye dönük indirebilir miyim?

Yalnızca sınırlı olarak. İhtirazi kayıtla ödediyseniz, ev sahibi kusuru zaten biliyorsa, konut alanı yanlış bildirilmişse veya geçersiz bir sözleşme hükmü sizi indirimden alıkoyduysa mümkündür.

Ne kadar geriye dönük kira geri isteyebilirim?

Hakkın doğduğu ve bundan haberdar olduğunuz yılın sonundan itibaren işleyen üç yıllık olağan zamanaşımı çerçevesinde. Bundan bağımsız olarak hak en geç on yıl sonra sona erer.

Uzun süre bir şey yapmazsam indirim hakkımı kaybeder miyim?

Yalnızca istisnaen. Eskiden anılan altı aylık sınır, yürürlükten kalkmış hukuka dayanıyordu; bugün hakkın düşmesi ancak § 242 BGB üzerinden söz konusu olur ve zaman ile durum unsurunu birlikte gerektirir. Yine de kısa sürede harekete geçmelisiniz, hem ispat durumu hem de üç yıllık zamanaşımı nedeniyle.

Konut alanı yanlış bildirilmişse farklı bir kural mı geçerli?

Evet. Gerçek konut alanı yüzde ondan fazla aşağıya sapıyorsa, BGH içtihadına göre hak kira başlangıcından itibaren doğar; üstelik önceden ayıp bildirimi olmaksızın, çünkü yanlış bildirimden ev sahibinin kendisi sorumludur.

3 dakikada ayıp bildirimi (Mängelanzeige) oluşturun

Hakkınızı kontrol edin, indirim oranını hesaplayın ve § 536c BGB'nin gerektirdiği tüm zorunlu bilgileri içeren hazır bir mektup alın. Ücretsiz ve kayıt gerektirmez.

Ücretsiz başlayın

Diğer rehberler

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık (Rechtsberatung) niteliği taşımaz. Özenli araştırmaya rağmen doğruluk, eksiksizlik ve güncellik konusunda garanti verilemez. Somut hukuki sorularınız için bir kiracı derneğine (Mieterverein) veya kira hukuku avukatına başvurun.

Geriye dönük kira indirimi: parayı ne zaman geri isteyebilirsiniz