Kirayı ihtirazi kayıtla ödeme: kira indirimine giden güvenli yol

Doğrudan kesmenin riski

Oranı fazla yüksek belirleyen bir borç birikimi yaratır ve bu, çoğu kişinin sandığından hızlı tehlikeli hale gelir. Kiranın önemsiz sayılmayacak bir bölümünde arka arkaya iki ödeme tarihinde temerrüde düşerseniz ev sahibi derhal fesih hakkını kullanabilir (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB). „Önemsiz sayılmayacak“ ölçüsü § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB uyarınca zaten bir aylık kiradan fazlası demektir. İki aylık kira eşiği ancak daha uzun bir dönem için geçerlidir (b bendi).

%40 alıkoyan biri, daha üç ayda bir aylık kiranın üzerine çıkar. Bu konuda iyi niyete pek dayanamazsınız: BGH, kiracının kusursuz hukuki yanılgısı için katı ölçütler uygular ve önceki kolaylıkları açıkça terk etmiştir. Oranda gri alanda dolaşan kimse ihmalkâr davranmış olur.

İhtirazi kayıtla ödeme nasıl işler

1. 1Kusuru yazılı olarak bildirir ve giderilmesi için bir süre verirsiniz.
2. 2Ayıp bildiriminde, kirayı bundan böyle yalnızca ihtirazi kayıtla ödeyeceğinizi açıkça belirtirsiniz.
3. 3Kiranın tamamını göndermeye devam eder ve ihtirazi kaydı havale açıklamasına yazarsınız.
4. 4Kusur sürdüğü sürece onu eksiksiz belgelersiniz.
5. 5Kusur giderildikten sonra fazla ödenen tutarı, gerekirse mahkeme yoluyla geri istersiniz.

Doğru ifade biçimi

İhtirazi kaydın somut kusurla ilişkisi anlaşılır olmalıdır. İlişkisi kurulmamış genel bir „ihtirazi kayıtla“ ifadesi güvenli biçimde yeterli değildir.

Havalenin açıklama alanında:

  Miete [ay/yıl], Zahlung unter Vorbehalt wegen Mangel
  (Schimmel Schlafzimmer, angezeigt am 12.03.2026)
  [Kira (ay/yıl), kusur nedeniyle ihtirazi kayıtla ödeme —
   yatak odasında küf, 12.03.2026 tarihinde bildirildi]

Ev sahibine yazılan metinde:

  Bis zur vollständigen Beseitigung des angezeigten Mangels zahle
  ich die Miete ausdrücklich nur unter Vorbehalt der Rückforderung.
  Ein Verzicht auf mein Minderungsrecht nach § 536 BGB ist damit
  nicht verbunden.

Geri talep: süreler ve izlenecek yol

Geri talep hakkı üç yılda zamanaşımına uğrar. Süre, hakkın doğduğu ve hakkı doğuran koşulları öğrendiğiniz yılın sonunda başlar. Öğrenmeden bağımsız olarak on yıllık mutlak bir zamanaşımı süresi geçerlidir.

Tutarı yazılı olarak ve süre vererek geri isteyin. Hesabı açıkça gösterin: dönem, oran, brüt sıcak kira, toplam. Ev sahibi hareketsiz kalırsa sıradaki adım kiracı derneği (Mieterverein) veya bir uzman avukattır.

Doğrudan kesmenin yine de mantıklı olabileceği durumlar

• Kusur açıktır ve oran tartışmasızdır, örneğin mahkemece doğrulanmış bir konut alanı sapmasında
• Ev sahibi indirimi hem esas hem tutar bakımından yazılı olarak kabul etmiştir
• Bir kiracı derneği veya avukat oranı incelemiş ve onaylamıştır
• Kusur uzun süredir vardır ve ev sahibi tekrarlanan süre vermelere rağmen hareketsiz kalmaktadır

Sık sorulan sorular