Obniżka czynszu wyłączona: 7 podstaw pozbawiających roszczenia

1. Wiedza o wadzie przy zawarciu umowy (§ 536b BGB)

Kto zna wadę przy podpisywaniu umowy najmu i mimo to się wprowadza, nie może później z jej powodu obniżać czynszu. To samo obowiązuje, jeśli nie znałeś wady tylko wskutek rażącego niedbalstwa, czyli przy oględzinach trudno ją było przeoczyć.

Wyjątek: jeśli przy odbiorze mieszkania wyraźnie zastrzegłeś sobie prawa z powodu wady, prawo do obniżki pozostaje. Zawsze każ wpisać takie zastrzeżenie do protokołu zdawczo-odbiorczego (Übergabeprotokoll).

2. Zaniechanie zgłoszenia wady (§ 536c BGB)

Jeśli nie zgłosisz wady niezwłocznie i wynajmujący nie może jej przez to usunąć, tracisz prawo do obniżki. Dodatkowo możesz stać się wobec niego zobowiązany do naprawienia szkody.

Jeśli wynajmujący zna wadę już z innego źródła, obowiązek zgłoszenia odpada. Mimo to nigdy nie należy na tym polegać.

3. Wady drobne i nieistotne naruszenia

Według § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nieistotne zmniejszenie przydatności pozostaje bez znaczenia. Chodzi o wady łatwo rozpoznawalne i możliwe do usunięcia niewielkim nakładem.

Pojedynczy cieknący kran
Lekko zacinające się drzwi pokojowe
Pojedyncza pęknięta płytka
Niesprawne gniazdko przy wystarczającej liczbie pozostałych

Miarodajne jest naruszenie korzystania, a nie cena naprawy: tania w usunięciu wada może być istotna, droga, nieistotna. Kilka drobnych wad razem może przekroczyć próg istotności.

4. Wady spowodowane przez Ciebie

Jeśli wadę spowodowałeś Ty, domownicy albo Twoi goście, prawo do obniżki nie przysługuje. Klasykiem jest pleśń z powodu niedostatecznego wietrzenia i ogrzewania.

Dla Twojej pozycji decydujący jest ciężar dowodu, a ten spoczywa na wynajmującym. Musi on najpierw wykluczyć przyczyny budowlane, takie jak mostki termiczne czy brak izolacji. Dopiero gdy mu się to uda, Twoje zachowanie w ogóle wchodzi w grę.

5. Utrata prawa przez długie zwlekanie

Jeśli przez dłuższy czas płacisz pełny czynsz bez zastrzeżenia, choć znasz wadę, Twoje prawo do obniżki może wyjątkowo wygasnąć. Wymagane są łącznie element czasu i zasługujące na ochronę zaufanie wynajmującego; sztywnego wskaźnika w rodzaju „sześciu miesięcy” nie ma.

6. Modernizacja energetyczna (§ 536 Abs. 1a BGB)

Przy energetycznych pracach modernizacyjnych w rozumieniu § 555b Nr. 1 BGB obniżka czynszu jest wyłączona na trzy miesiące. Warunkiem jest prawidłowe i terminowe zapowiedzenie prac przez wynajmującego.

Po upływie trzech miesięcy możesz obniżać. Wyłączenie dotyczy przy tym wyłącznie prac energetycznych; ogólne modernizacje albo sama konserwacja nie są nim objęte.

7. Naruszenia społecznie akceptowane i typowe dla miejsca

Miarą jest zawsze stan z chwili zawarcia umowy. Co pogorszyło się później, może być wadą. Co było takie od początku, wynająłeś razem z mieszkaniem.

Zwykły hałas mieszkalny w budynku wielorodzinnym, w tym bawiące się dzieci
Hałas uliczny w lokalizacji śródmiejskiej, istniejący już przy zawarciu umowy
Typowe zapachy kuchenne z sąsiednich mieszkań
Naruszenia wynikające z Twojego własnego, sprzecznego z umową korzystania z mieszkania

Częste pytania

Czy wynajmujący może wyłączyć obniżkę czynszu w umowie?

Przy lokalach mieszkalnych nie. Według § 536 Abs. 4 BGB prawa do obniżki nie można wyłączyć umownie; odpowiednie klauzule w umowie najmu są nieważne. Przy lokalach użytkowych obowiązują inne zasady.

Czym jest wada drobna?

Wadą, która zmniejsza przydatność mieszkania tylko nieistotnie i daje się usunąć niewielkim nakładem, na przykład pojedynczy cieknący kran. Według § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nie uprawnia do obniżki.

Czy przy termomodernizacji mogę obniżyć czynsz?

Dopiero po trzech miesiącach. § 536 Abs. 1a BGB wyłącza obniżkę na ten okres przy prawidłowo zapowiedzianych energetycznych pracach modernizacyjnych. Potem obniżka jest możliwa.

Kto musi udowodnić, że pleśń spowodowałem ja?

Wynajmujący. Musi najpierw wykazać i udowodnić, że nie ma przyczyn budowlanych, takich jak mostki termiczne czy przenikanie wilgoci. Dopiero gdy mu się to uda, brane jest pod uwagę Twoje wietrzenie i ogrzewanie.

Utwórz zgłoszenie wad w 3 minuty

Sprawdź roszczenie, oblicz stawkę obniżki i otrzymaj gotowe pismo ze wszystkimi danymi wymaganymi przez § 536c BGB. Bezpłatnie i bez rejestracji.

Zacznij bezpłatnie

Więcej poradników

Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej (Rechtsberatung). Mimo starannego opracowania nie można zagwarantować poprawności, kompletności i aktualności. W konkretnych sprawach prawnych zwróć się do zrzeszenia najemców (Mieterverein) lub adwokata specjalizującego się w prawie najmu.

Kiedy obniżka czynszu jest wyłączona: 7 podstaw