Obniżka czynszu wyłączona: 7 podstaw pozbawiających roszczenia

1. Wiedza o wadzie przy zawarciu umowy (§ 536b BGB)

Kto zna wadę przy podpisywaniu umowy najmu i mimo to się wprowadza, nie może później z jej powodu obniżać czynszu. To samo obowiązuje, jeśli nie znałeś wady tylko wskutek rażącego niedbalstwa, czyli przy oględzinach trudno ją było przeoczyć.

Wyjątek: jeśli przy odbiorze mieszkania wyraźnie zastrzegłeś sobie prawa z powodu wady, prawo do obniżki pozostaje. Zawsze każ wpisać takie zastrzeżenie do protokołu zdawczo-odbiorczego (Übergabeprotokoll).

2. Zaniechanie zgłoszenia wady (§ 536c BGB)

Jeśli nie zgłosisz wady niezwłocznie i wynajmujący nie może jej przez to usunąć, tracisz prawo do obniżki. Dodatkowo możesz stać się wobec niego zobowiązany do naprawienia szkody.

Jeśli wynajmujący zna wadę już z innego źródła, obowiązek zgłoszenia odpada. Mimo to nigdy nie należy na tym polegać.

3. Wady drobne i nieistotne naruszenia

Według § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nieistotne zmniejszenie przydatności pozostaje bez znaczenia. Chodzi o wady łatwo rozpoznawalne i możliwe do usunięcia niewielkim nakładem.

Pojedynczy cieknący kran
Lekko zacinające się drzwi pokojowe
Pojedyncza pęknięta płytka
Niesprawne gniazdko przy wystarczającej liczbie pozostałych

Miarodajne jest naruszenie korzystania, a nie cena naprawy: tania w usunięciu wada może być istotna, droga — nieistotna. Kilka drobnych wad razem może przekroczyć próg istotności.

4. Wady spowodowane przez Ciebie

Jeśli wadę spowodowałeś Ty, domownicy albo Twoi goście, prawo do obniżki nie przysługuje. Klasykiem jest pleśń z powodu niedostatecznego wietrzenia i ogrzewania.

Dla Twojej pozycji decydujący jest ciężar dowodu, a ten spoczywa na wynajmującym. Musi on najpierw wykluczyć przyczyny budowlane, takie jak mostki termiczne czy brak izolacji. Dopiero gdy mu się to uda, Twoje zachowanie w ogóle wchodzi w grę.

5. Utrata prawa przez długie zwlekanie

Jeśli przez dłuższy czas płacisz pełny czynsz bez zastrzeżenia, choć znasz wadę, Twoje prawo do obniżki może wyjątkowo wygasnąć. Wymagane są łącznie element czasu i zasługujące na ochronę zaufanie wynajmującego; sztywnego wskaźnika w rodzaju „sześciu miesięcy” nie ma.

6. Modernizacja energetyczna (§ 536 Abs. 1a BGB)

Przy energetycznych pracach modernizacyjnych w rozumieniu § 555b Nr. 1 BGB obniżka czynszu jest wyłączona na trzy miesiące. Warunkiem jest prawidłowe i terminowe zapowiedzenie prac przez wynajmującego.

Po upływie trzech miesięcy możesz obniżać. Wyłączenie dotyczy przy tym wyłącznie prac energetycznych; ogólne modernizacje albo sama konserwacja nie są nim objęte.

7. Naruszenia społecznie akceptowane i typowe dla miejsca

Miarą jest zawsze stan z chwili zawarcia umowy. Co pogorszyło się później, może być wadą. Co było takie od początku, wynająłeś razem z mieszkaniem.

Zwykły hałas mieszkalny w budynku wielorodzinnym, w tym bawiące się dzieci
Hałas uliczny w lokalizacji śródmiejskiej, istniejący już przy zawarciu umowy
Typowe zapachy kuchenne z sąsiednich mieszkań
Naruszenia wynikające z Twojego własnego, sprzecznego z umową korzystania z mieszkania

Częste pytania

Czy wynajmujący może wyłączyć obniżkę czynszu w umowie?

Przy lokalach mieszkalnych nie. Według § 536 Abs. 4 BGB prawa do obniżki nie można wyłączyć umownie; odpowiednie klauzule w umowie najmu są nieważne. Przy lokalach użytkowych obowiązują inne zasady.

Czym jest wada drobna?

Wadą, która zmniejsza przydatność mieszkania tylko nieistotnie i daje się usunąć niewielkim nakładem, na przykład pojedynczy cieknący kran. Według § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nie uprawnia do obniżki.

Czy przy termomodernizacji mogę obniżyć czynsz?

Dopiero po trzech miesiącach. § 536 Abs. 1a BGB wyłącza obniżkę na ten okres przy prawidłowo zapowiedzianych energetycznych pracach modernizacyjnych. Potem obniżka jest możliwa.

Kto musi udowodnić, że pleśń spowodowałem ja?

Wynajmujący. Musi najpierw wykazać i udowodnić, że nie ma przyczyn budowlanych, takich jak mostki termiczne czy przenikanie wilgoci. Dopiero gdy mu się to uda, brane jest pod uwagę Twoje wietrzenie i ogrzewanie.

Utwórz zgłoszenie wad w 3 minuty

Sprawdź roszczenie, oblicz stawkę obniżki i otrzymaj gotowe pismo ze wszystkimi danymi wymaganymi przez § 536c BGB. Bezpłatnie i bez rejestracji.

Zacznij bezpłatnie

Więcej poradników

Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej (Rechtsberatung). Mimo starannego opracowania nie można zagwarantować poprawności, kompletności i aktualności. W konkretnych sprawach prawnych zwróć się do zrzeszenia najemców (Mieterverein) lub adwokata specjalizującego się w prawie najmu.

Kiedy obniżka czynszu jest wyłączona: 7 podstaw