Mietminderung-onlineSprawdź teraz

Obniżka czynszu wstecz: kiedy można odzyskać pieniądze

„Czy mogę żądać pieniędzy za minione miesiące?” to jedno z najczęstszych pytań o obniżkę czynszu. Uczciwa odpowiedź brzmi: przeważnie nie. Są jednak cztery wyraźnie zarysowane wyjątki i warto je znać.

5 min czytania · Ostatnia aktualizacja

Ten tekst został przetłumaczony maszynowo. Prawnie wiążąca jest wyłącznie wersja niemiecka. Do niemieckiego oryginału

Zasada: od chwili wiedzy wynajmującego

Według § 536 BGB czynsz obniża się automatycznie, gdy tylko występuje istotna wada. Wyegzekwować roszczenie można jednak dopiero wtedy, gdy wynajmujący o wadzie wie, czyli w normalnym przypadku od doręczenia Twojego zgłoszenia.

Za okres wcześniejszy obowiązuje zasada: kto znał wadę i mimo to płacił pełny czynsz bez zastrzeżenia, z reguły nie może odzyskać pieniędzy.

Te cztery przypadki pozwalają na zwrot

  • Płaciłeś czynsz z zastrzeżeniem; roszczenie o zwrot pozostaje wtedy w pełnym zakresie
  • Wynajmujący już wiedział o wadzie, na przykład dlatego, że sam ją widział albo dotknięty był cały budynek
  • Wynajmujący podał błędną powierzchnię mieszkalną; wtedy roszczenie istnieje od początku najmu
  • Umowa najmu zawiera nieważną klauzulę, która powstrzymała Cię od obniżki

Nie lekceważ ostatniego punktu. Zwłaszcza starsze umowy najmu często zawierają klauzule mające wyłączyć prawo do obniżki. Przy lokalach mieszkalnych takie klauzule są nieważne według § 536 Abs. 4 BGB, a mimo to przez nie latami płacono za dużo.

Utrata prawa: gdy zbyt długie zwlekanie kosztuje roszczenie

Jeśli przez dłuższy czas płacisz pełny czynsz bez zastrzeżenia, choć znasz wadę, prawo do obniżki może w wyjątkowych przypadkach wygasnąć. Dawniej rozpowszechniony wskaźnik sześciu miesięcy pochodzi jednak z orzecznictwa do uchylonego w 2001 roku § 539 BGB w dawnym brzmieniu i w tej postaci już nie obowiązuje: BGH orzekł w 2003 roku, że płatność bez zastrzeżenia przy wiedzy o wadzie nie prowadzi do utraty prawa w drodze analogii do § 536b BGB.

Prawnie utrata prawa wymaga dwóch składników. Elementu czasu: upłynął dłuższy okres. I elementu okoliczności: wynajmujący mógł wywnioskować z Twojego zachowania, że nie będziesz już obniżać. Dopiero oba razem kosztują roszczenie.

Terminy przedawnienia w skrócie

TerminDługośćPoczątek biegu
Zwykłe przedawnienie roszczenia o zwrot3 lataKoniec roku, w którym roszczenie powstało i o którym wiedziałeś
Przedawnienie bezwzględne10 latPowstanie roszczenia, niezależnie od wiedzy
Utrata prawa do obniżki (§ 242 BGB)brak sztywnego wskaźnika, przypadek wyjątkowyWiedza o wadzie przy płatności bez zastrzeżenia

Jak postępować przy żądaniu zwrotu

  1. 1Ustal okres i stawkę oraz sporządź czytelne wyliczenie.
  2. 2Zbierz dowody: zgłoszenie wad, zdjęcia, protokoły, korespondencję, wyciągi z konta.
  3. 3Wezwij wynajmującego pisemnie do zwrotu, z konkretnym terminem około 14 dni.
  4. 4Przy odmowie włącz zrzeszenie najemców albo adwokata specjalistę; często wystarcza już pismo adwokackie.
  5. 5Przed upływem przedawnienia rozważ kroki sądowe, w razie potrzeby przez nakaz zapłaty (Mahnbescheid), który przerywa bieg przedawnienia.

Częste pytania

Czy mogę obniżyć czynsz wstecz?

Tylko w ograniczonym zakresie. Jest to możliwe, jeśli płaciłeś z zastrzeżeniem, wynajmujący już znał wadę, powierzchnia mieszkalna była podana błędnie albo nieważna klauzula umowna powstrzymała Cię od obniżki.

Jak daleko wstecz mogę żądać zwrotu czynszu?

W ramach zwykłego przedawnienia trzech lat, licząc od końca roku, w którym roszczenie powstało i o którym wiedziałeś. Niezależnie od tego roszczenie wygasa najpóźniej po dziesięciu latach.

Czy tracę prawo do obniżki, jeśli długo nic nie robię?

Tylko wyjątkowo. Podawana dawniej granica sześciu miesięcy opierała się na uchylonym prawie; dziś utrata prawa wchodzi w grę wyłącznie przez § 242 BGB i wymaga łącznie elementu czasu i okoliczności. Działać w miarę szybko warto mimo to — choćby ze względu na dowody i trzyletnie przedawnienie.

Czy przy błędnej powierzchni mieszkalnej obowiązuje co innego?

Tak. Jeśli rzeczywista powierzchnia jest mniejsza o więcej niż dziesięć procent, roszczenie według orzecznictwa BGH istnieje od początku najmu, i to nawet bez wcześniejszego zgłoszenia wady, ponieważ za błędne dane odpowiada sam wynajmujący.

Utwórz zgłoszenie wad w 3 minuty

Sprawdź roszczenie, oblicz stawkę obniżki i otrzymaj gotowe pismo ze wszystkimi danymi wymaganymi przez § 536c BGB. Bezpłatnie i bez rejestracji.

Zacznij bezpłatnie

Więcej poradników

Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej (Rechtsberatung). Mimo starannego opracowania nie można zagwarantować poprawności, kompletności i aktualności. W konkretnych sprawach prawnych zwróć się do zrzeszenia najemców (Mieterverein) lub adwokata specjalizującego się w prawie najmu.