10 najczęstszych błędów przy obniżce czynszu

Błąd 1: obniżyć czynsz bez zgłoszenia wady

Zdecydowanie najczęstszy i najdroższy błąd. Bez zgłoszenia wad nie ma wykonalnego roszczenia, a zatrzymany czynsz to wtedy nic innego jak zaległość. Najpierw zgłoszenie pisemne, potem rozmowa o obniżce.

Błąd 2: obniżyć zbyt mocno

Już zaległość przekraczająca jeden czynsz miesięczny w dwóch następujących po sobie terminach może wywołać wypowiedzenie bez zachowania terminu (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a w związku z § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). A wartości z tabel to przedziały z jednostkowych spraw, nie gwarancje. Trzymaj się dolnej granicy albo od razu płać z zastrzeżeniem.

Błąd 3: liczyć od czynszu zimnego zamiast z ogrzewaniem

Podstawą obliczenia jest czynsz brutto z ogrzewaniem wraz ze wszystkimi zaliczkami. Kto wychodzi od czynszu netto zimnego, obniża wyraźnie mniej, niż mu przysługuje.

Błąd 4: nie dokumentować wady

Bez zdjęć, protokołów i świadków w procesie słowo stoi przeciw słowu, a ciężar dowodu wady spoczywa na najemcy. Zacznij dokumentować pierwszego dnia, a nie dopiero gdy zacznie się spór.

• Zdjęcia i filmy z rozpoznawalną datą
• Protokół temperatury przy wadach ogrzewania, kilka razy dziennie
• Protokół hałasu z datą, godziną od–do, rodzajem i natężeniem
• Zanotować nazwiska możliwych świadków, póki pamięć jest świeża

Błąd 5: zgłaszać tylko mailem albo ustnie

E-mail nie dowodzi, że dotarł. Postaw na Einwurf-Einschreiben albo posłańca ze świadkiem. E-mail możesz wysłać dodatkowo, żeby wynajmujący dowiedział się szybko.

Błąd 6: nie wyznaczyć terminu na usunięcie

Bez terminu z konkretną datą nie uruchamiasz żadnych dalszych uprawnień, ani odszkodowania, ani samodzielnego usunięcia według § 536a Abs. 2 BGB. Czyli: data do pisma, a nie mglisty okres.

Błąd 7: odmawiać wynajmującemu wstępu

Wynajmujący może obejrzeć wadę i musi mieć możliwość jej usunięcia. Kto po prawidłowej zapowiedzi nie otwiera drzwi, ryzykuje prawem do obniżki i sam odpowiada za opóźnienie.

Błąd 8: obniżać dalej po usunięciu wady

Gdy tylko wada zostanie usunięta, znów należny jest pełny czynsz. Kto obniża dalej, buduje zaległość. Ustal dzień usunięcia na piśmie i zakończ obniżkę od tego dnia.

Błąd 9: zbyt długo zwlekać

Im dłużej czekasz, tym trudniejszy dowód, a w wyjątkowych przypadkach grozi utrata prawa według § 242 BGB. Dlatego nie zwlekaj: zgłoszenie wad powinno wyjść w ciągu kilku dni od wykrycia.

Błąd 10: usunąć wadę samemu i potem obniżyć czynsz

Samodzielne usunięcie jest dopuszczalne tylko przy wąskich przesłankach: wynajmujący musi zwlekać z usunięciem albo usunięcie musi być pilnie konieczne dla zachowania przedmiotu najmu (§ 536a Abs. 2 BGB). Kto pochopnie naprawia sam, zostaje z kosztami.

Częste pytania