Pleśń, hałas, zepsute ogrzewanie? Oto, jaka obniżka czynszu Ci przysługuje.

Obniżka czynszu oznacza, że jako najemca możesz płacić mniej, jeśli twoje mieszkanie ma wady pogarszające jakość zamieszkiwania. Prawo to wynika automatycznie z § 536 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Nie musisz występować o żadną zgodę. Czynsz jest obniżony z mocy prawa tak długo, jak długo trwa wada.

Nie! Obniżka czynszu następuje z mocy prawa (automatycznie), gdy tylko istnieje istotna wada. Nie potrzebujesz ani zgody, ani oświadczenia. Zgłoszenie wady nie jest warunkiem powstania obniżki, ale to ono pozwala ją wyegzekwować i udowodnić.

Obniżkę oblicza się od czynszu brutto z ogrzewaniem (Bruttowarmmiete), czyli czynszu podstawowego wraz ze wszystkimi kosztami dodatkowymi. Wysokość zależy od rodzaju i ciężkości wady. Przykład: przy czynszu brutto 1000 € i stawce obniżki 20 % płacisz tylko 800 €. Stawka wynika z orzeczeń sądowych w porównywalnych sprawach.

Zgłoszenie wady to pisemne zawiadomienie wynajmującego, w którym opisujesz wadę i żądasz jej usunięcia. § 536c ust. 1 BGB zobowiązuje cię do niezwłocznego zgłaszania wad. Jeśli tego nie zrobisz, tracisz prawo do obniżki tylko w takim zakresie, w jakim wynajmujący nie mógł usunąć wady właśnie z powodu braku zgłoszenia. Jeśli i tak o niej wiedział, obowiązek zgłoszenia odpada. Pomożemy ci sporządzić zgłoszenie w sposób prawnie skuteczny.

Uwaga: ryzyko zaczyna się wcześniej, niż wielu sądzi. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu, jeśli w dwóch kolejnych terminach zalegasz z nieznikomą częścią czynszu (§ 543 ust. 2 zd. 1 nr 3 lit. a BGB). Zgodnie z § 569 ust. 3 nr 1 BGB „nieznikoma” to już kwota przekraczająca jeden miesięczny czynsz. Próg dwóch czynszów dotyczy dopiero dłuższego okresu. Nasza rekomendacja: najpierw płać pełny czynsz z zastrzeżeniem i żądaj różnicy później.

Nie. W najmie lokali mieszkalnych prawo do obniżki czynszu jest niezbywalne (§ 536 ust. 4 BGB). Klauzule umowne wyłączające to prawo są nieważne.