Wszystkie pytania i odpowiedzi

Obniżka czynszu oznacza, że jako najemca możesz płacić mniej, jeśli twoje mieszkanie ma wady pogarszające jakość zamieszkiwania. Prawo to wynika automatycznie z § 536 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Nie musisz występować o żadną zgodę. Czynsz jest obniżony z mocy prawa tak długo, jak długo trwa wada.

Nie! Obniżka czynszu następuje z mocy prawa (automatycznie), gdy tylko istnieje istotna wada. Nie potrzebujesz ani zgody, ani oświadczenia. Zgłoszenie wady nie jest warunkiem powstania obniżki, ale to ono pozwala ją wyegzekwować i udowodnić.

Obniżkę oblicza się od czynszu brutto z ogrzewaniem (Bruttowarmmiete), czyli czynszu podstawowego wraz ze wszystkimi kosztami dodatkowymi. Wysokość zależy od rodzaju i ciężkości wady. Przykład: przy czynszu brutto 1000 € i stawce obniżki 20 % płacisz tylko 800 €. Stawka wynika z orzeczeń sądowych w porównywalnych sprawach.

Zgłoszenie wady to pisemne zawiadomienie wynajmującego, w którym opisujesz wadę i żądasz jej usunięcia. § 536c ust. 1 BGB zobowiązuje cię do niezwłocznego zgłaszania wad. Jeśli tego nie zrobisz, tracisz prawo do obniżki tylko w takim zakresie, w jakim wynajmujący nie mógł usunąć wady właśnie z powodu braku zgłoszenia. Jeśli i tak o niej wiedział, obowiązek zgłoszenia odpada. Pomożemy ci sporządzić zgłoszenie w sposób prawnie skuteczny.

Uwaga: ryzyko zaczyna się wcześniej, niż wielu sądzi. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu, jeśli w dwóch kolejnych terminach zalegasz z nieznikomą częścią czynszu (§ 543 ust. 2 zd. 1 nr 3 lit. a BGB). Zgodnie z § 569 ust. 3 nr 1 BGB „nieznikoma” to już kwota przekraczająca jeden miesięczny czynsz. Próg dwóch czynszów dotyczy dopiero dłuższego okresu. Nasza rekomendacja: najpierw płać pełny czynsz z zastrzeżeniem i żądaj różnicy później.

Nie. W najmie lokali mieszkalnych prawo do obniżki czynszu jest niezbywalne (§ 536 ust. 4 BGB). Klauzule umowne wyłączające to prawo są nieważne.

Obniżka następuje już z chwilą powstania wady, a nie dopiero po zgłoszeniu. Jeśli w międzyczasie płaciłeś pełny czynsz, nadpłatę możesz odzyskać na podstawie § 812 BGB. Nie uda się to tylko wtedy, gdy wiedziałeś na pewno, że nie masz obowiązku płacić w całości (§ 814 BGB). Kto zakładał, że obniżka wymaga zgody wynajmującego, takiej wiedzy właśnie nie miał.

Niekoniecznie. Jeśli pleśń powstała przez twoje zachowanie (nieprawidłowe wietrzenie lub ogrzewanie), prawo do obniżki odpada. Ciężar dowodu spoczywa najpierw na wynajmującym: musi wykluczyć przyczyny budowlane. Wady jednak nie ma, gdy pleśń wynika z mostków termicznych, a budynek odpowiadał przepisom obowiązującym w czasie budowy.

Obniżka obowiązuje przez cały okres istnienia wady. Gdy tylko wada zostanie usunięta, musisz ponownie płacić pełny czynsz. Nie ma górnej granicy czasowej.

Płacąc czynsz „z zastrzeżeniem”, zachowujesz prawo do żądania zwrotu nadpłaty. W tytule przelewu wpisz: „Zapłata z zastrzeżeniem z powodu wady [opis]”. To chroni cię przed wypowiedzeniem bez terminu i pozwala później odzyskać różnicę. Sam BGH wskazuje najemcom tę drogę.

Rozpowszechniona dawniej zasada, że prawo do obniżki wygasa po około sześciu miesiącach płacenia bez zastrzeżenia, opierała się na uchylonym w 2001 r. § 539 BGB i w tej postaci już nie obowiązuje. Utrata prawa na podstawie § 242 BGB wchodzi w grę tylko wyjątkowo i wymaga łącznie elementu czasu i elementu zachowania. Mimo to działaj szybko — ze względu na dowody i trzyletnie przedawnienie.

Przy działaniach modernizacyjnych poprawiających efektywność energetyczną (np. ocieplenie) obniżka czynszu jest wyłączona przez 3 miesiące (§ 536 ust. 1a BGB). Po tym okresie możesz obniżyć czynsz. Dotyczy to wyłącznie działań energetycznych, a nie ogólnej modernizacji.

Nie ma ustawowego terminu na odpowiedź właściciela. Decyduje termin, który sam wyznaczysz na usunięcie usterki: zwykle 14 dni, przy pilnych usterkach takich jak awaria ogrzewania zimą 3 do 7 dni, a w nagłych wypadkach jak pęknięta rura natychmiast. Termin biegnie od doręczenia listu, a nie od dnia nadania — doliczyć trzeba jeden do dwóch dni roboczych. Jeśli upłynie, a usterka nie zostanie usunięta, właściciel jest w zwłoce: możesz obniżyć czynsz, wysłać drugie pismo z ostatnim terminem i żądać odszkodowania lub wykonania zastępczego na podstawie § 536a BGB. Jeśli od zgłoszenia płacisz czynsz z zastrzeżeniem, nadpłatę możesz później odzyskać.

Tylko w połowie. Jeśli w ciągu dwóch miesięcy od doręczenia pozwu o eksmisję spłacisz zaległość w całości, wypowiedzenie bez zachowania terminu staje się bezskuteczne (§ 569 ust. 3 nr 2 BGB). Zgłoszone równocześnie ewentualne wypowiedzenie zwykłe pozostaje jednak w mocy. W praktyce wynajmujący regularnie wypowiadają umowę zarówno bez terminu, jak i ewentualnie zwykle, więc mimo pełnej spłaty możesz stracić mieszkanie.