Podstawą jest zawsze czynsz brutto z ogrzewaniem
Federalny Trybunał Sprawiedliwości (Bundesgerichtshof) rozstrzygnął tę kwestię w 2005 roku: podstawą obniżki jest czynsz brutto z ogrzewaniem, a nie czynsz netto zimny. Dla najmu lokali mieszkalnych właściwy jest wyrok z 20 lipca 2005 roku (sygn. VIII ZR 347/04); dla najmu komercyjnego BGH orzekł tak samo już 6 kwietnia 2005 roku (sygn. XII ZR 225/03).
Chodzi o czynsz netto zimny plus wszystkie zaliczki lub ryczałty na koszty eksploatacyjne. Logika jest taka: płacisz za mieszkanie jako całość, więc wada obniża też wartość całego pakietu.
| Pozycja | Kwota przykładowa |
|---|---|
| Czynsz netto zimny (Nettokaltmiete) | 800,00 € |
| Zaliczka na koszty eksploatacyjne (Betriebskosten) | 150,00 € |
| Zaliczka na ogrzewanie (Heizkosten) | 50,00 € |
| Czynsz brutto z ogrzewaniem (podstawa) | 1.000,00 € |
W przykładzie różnica między czynszem zimnym a z ogrzewaniem przy obniżce 20 % wynosi 40 € miesięcznie. W skali roku to 480 €.
Wzór
Przy czynszu brutto z ogrzewaniem 1.000 € i stawce obniżki 30 % kwota obniżki wynosi 300 €. Do zapłaty pozostaje wtedy 700 €.
Kwota obniżki = czynsz brutto z ogrzewaniem × stawka ÷ 100
Czynsz do zapłaty = czynsz brutto z ogrzewaniem − kwota obniżkiObliczenie dzienne dla krótszych okresów
Jeśli wada nie trwa przez cały miesiąc, liczy się proporcjonalnie. Przyjęło się liczyć miesiąc jako 30 dni.
Kwota obniżki = (czynsz brutto z ogrzewaniem ÷ 30) × dni z wadą × stawka ÷ 100
Przykład: 1.000 € czynszu, 12 dni bez ogrzewania, stawka 80 %
= (1.000 ÷ 30) × 12 × 0,80
= 33,33 € × 12 × 0,80
= 320,00 €Zapisuj początek i koniec wady co do dnia. To właśnie z tych dwóch dat wynika później wysokość Twojego roszczenia.
Kilka wad jednocześnie
Utrzymuje się tu uparte nieporozumienie: że stawki kilku wad można po prostu dodać. Sądy tego nie robią. Pytają według § 536 Abs. 1 BGB, jak silnie naruszona jest przydatność mieszkania jako całości, i dokonują oceny łącznej. Zasądzona stawka łączna jest więc z reguły niższa od sumy wartości jednostkowych.
Suma wartości z tabel nadaje się zatem tylko jako zgrubna górna granica, nie jako wynik. Szczególnie widać to przy wadach, które w istocie opisują to samo naruszenie: uszkodzony grzejnik i wychłodzone przez to mieszkanie ocenia się raz, a nie dwa razy.
| Wada | Stawka jednostkowa |
|---|---|
| Pleśń w jednym pomieszczeniu | 10 % |
| Nieszczelne okna w tym samym pomieszczeniu | 8 % |
| Niesprawna winda (4. piętro) | 10 % |
| Suma wartości jednostkowych (tylko orientacyjnie) | 28 % |
| Realistyczna stawka łączna | poniżej 28 % |
Nasz kalkulator to odwzorowuje: najwyższa wartość jednostkowa liczy się w całości, każda kolejna tylko w połowie. To również szacunek, ale nie daje już wyników 100 %, do jakich zwykłe dodawanie prowadzi już przy czterech czy pięciu wadach.
Wpływ na rozliczenie kosztów eksploatacyjnych
Obniżka czynszu wpływa też na roczne rozliczenie kosztów eksploatacyjnych (Betriebskostenabrechnung). Ponieważ zaliczki są częścią obniżonego czynszu brutto z ogrzewaniem, dopłatę za okres obniżki należy odpowiednio zmniejszyć.
Sprawdź więc rozliczenie pod kątem tego, czy wynajmujący uwzględnił obniżkę. Jeśli nie, zgłoś sprzeciw pisemnie w dwunastomiesięcznym terminie na zarzuty według § 556 Abs. 3 BGB.
Jak znaleźć właściwą stawkę
- Kieruj się opublikowanymi tabelami obniżek czynszu, które podsumowują orzeczenia sądów w porównywalnych sprawach
- Uwzględnij czas trwania, intensywność i zakres naruszenia, bo wartości w tabelach to przedziały, a nie wielkości stałe
- W razie wątpliwości szacuj ostrożnie: zbyt niska obniżka kosztuje pieniądze, zbyt wysoka może kosztować mieszkanie
- Przy większych kwotach daj sprawdzić stawkę zrzeszeniu najemców (Mieterverein) albo adwokatowi specjaliście
Wszystkie wartości procentowe w takich tabelach pochodzą z rozstrzygnięć w sprawach jednostkowych i są wyłącznie orientacyjne. Żaden sąd nie jest nimi związany; oceniana jest zawsze konkretna sprawa.
Częste pytania
Czy obniżkę liczy się od czynszu zimnego czy z ogrzewaniem?
Od czynszu brutto z ogrzewaniem, czyli netto zimnego plus wszystkich zaliczek na koszty eksploatacyjne i ogrzewanie. Dla najmu mieszkań rozstrzygnął to Federalny Trybunał Sprawiedliwości wyrokiem z 20 lipca 2005 roku (sygn. VIII ZR 347/04).
Jak liczyć, jeśli wada trwała tylko dwa tygodnie?
Dziennie: podziel czynsz brutto z ogrzewaniem przez 30, pomnóż przez liczbę dni z wadą, a potem przez stawkę obniżki. Przy 1.000 € czynszu, 14 dniach i 20 % daje to 93,33 €.
Czy mogę zsumować stawki kilku wad?
Nie, przynajmniej nie jako wynik. Sądy nie dodają, lecz oceniają w ocenie łącznej, jak silnie naruszone jest mieszkanie w całości. Suma wartości jednostkowych to tylko zgrubna górna granica; zasądzona stawka jest regularnie niższa i nigdy nie może przekroczyć 100 %.
Czy obniżkę trzeba uwzględnić w rozliczeniu kosztów eksploatacyjnych?
Tak. Ponieważ zaliczki są częścią obniżonego czynszu brutto z ogrzewaniem, żądanie dopłaty za okres obniżki należy proporcjonalnie zmniejszyć. Sprawdź rozliczenie i zgłoś sprzeciw w ciągu dwunastu miesięcy od jego doręczenia.
Utwórz zgłoszenie wad w 3 minuty
Sprawdź roszczenie, oblicz stawkę obniżki i otrzymaj gotowe pismo ze wszystkimi danymi wymaganymi przez § 536c BGB. Bezpłatnie i bez rejestracji.
Zacznij bezpłatnieWięcej poradników
- Zgłoszenie wad (Mängelanzeige): wzór, dane obowiązkowe i terminy
- Płacenie czynszu z zastrzeżeniem: bezpieczna droga do obniżki
- Obniżka czynszu wstecz: kiedy można odzyskać pieniądze
- Kiedy obniżka czynszu jest wyłączona: 7 podstaw
- 10 najczęstszych błędów przy obniżce czynszu
- Doręczenie zgłoszenia wad: e-mail, list czy polecony?
- Wynajmujący nie odpowiada na zgłoszenie wad: co możesz teraz zrobić
Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej (Rechtsberatung). Mimo starannego opracowania nie można zagwarantować poprawności, kompletności i aktualności. W konkretnych sprawach prawnych zwróć się do zrzeszenia najemców (Mieterverein) lub adwokata specjalizującego się w prawie najmu.