Усі запитання та відповіді

Зменшення орендної плати означає, що ви як орендар маєте право платити менше, якщо у вашій квартирі є недоліки, які погіршують якість проживання. Це право випливає автоматично з § 536 Німецького цивільного кодексу (BGB). Вам не потрібно жодного дозволу. Орендна плата зменшується в силу закону, доки існує недолік.

Ні! Зменшення оренди настає в силу закону (автоматично), щойно виникає суттєвий недолік. Вам не потрібні ані згода, ані заява. Повідомлення про недолік не є передумовою виникнення зменшення, але саме воно дозволяє його реалізувати й довести.

Зменшення розраховується від повної орендної плати з усіма комунальними платежами (Bruttowarmmiete), тобто «холодна» оренда плюс усі додаткові витрати. Розмір залежить від виду та тяжкості недоліку. Приклад: при повній оренді 1 000 € і ставці зменшення 20 % ви платите лише 800 €. Ставка визначається на основі судових рішень у подібних справах.

Повідомлення про недолік — це письмове звернення до орендодавця, у якому ви описуєте недолік і вимагаєте його усунення. § 536c абз. 1 BGB зобов'язує вас повідомляти про недоліки невідкладно. Якщо ви цього не зробите, ви втрачаєте право на зменшення лише в тій мірі, в якій орендодавець не міг усунути недолік саме через відсутність повідомлення. Якщо він і так знав про недолік, обов'язок повідомляти відпадає. Ми допоможемо скласти повідомлення юридично коректно.

Обережно: ризик починається раніше, ніж багато хто думає. Орендодавець може розірвати договір без попередження, якщо ви двічі поспіль прострочили несуттєву частину оренди (§ 543 абз. 2 реч. 1 № 3 літ. a BGB). За § 569 абз. 3 № 1 BGB «несуттєвою» вважається вже сума понад одну місячну оренду. Поріг у дві місячні оренди діє лише для тривалішого періоду. Наша рекомендація: спершу сплачуйте повну оренду із застереженням і вимагайте різницю пізніше.

Ні. У договорах оренди житла право на зменшення орендної плати не може бути скасоване (§ 536 Abs. 4 BGB). Пункти договору, які виключають це право, є недійсними.

Зменшення настає вже з появою недоліку, а не з моменту повідомлення. Якщо ви тим часом платили повну оренду, надлишок можна повернути за § 812 BGB. Це не вдасться лише тоді, коли ви достеменно знали, що не зобов'язані платити повністю (§ 814 BGB). Той, хто вважав, що зменшення потребує згоди орендодавця, такого знання якраз не мав.

Не завжди. Якщо пліснява спричинена вашою поведінкою (неправильне провітрювання чи опалення), право на зменшення відпадає. Тягар доказування спершу лежить на орендодавцеві: він має виключити будівельні причини. Проте недоліку немає, якщо пліснява спричинена містками холоду, а будівля відповідала правилам, чинним на час спорудження.

Зменшення діє протягом усього часу, доки існує недолік. Щойно недолік усунено, ви знову зобов'язані платити повну оренду. Часового обмеження не існує.

Якщо ви платите оренду «із застереженням», ви залишаєте за собою право повернути переплату. У призначенні платежу вкажіть: «Оплата із застереженням через недолік [опис]». Це захищає вас від розірвання без попередження й дозволяє пізніше повернути різницю. Федеральний суд сам вказує орендарям на цей шлях.

Поширене раніше правило, що право на зменшення втрачається після приблизно шести місяців оплати без застереження, ґрунтувалося на скасованому у 2001 році § 539 BGB і в такому вигляді більше не діє. Втрата права за § 242 BGB можлива лише у виняткових випадках і потребує сукупно часового та поведінкового елементів. Діяти все ж варто швидко — через доказову ситуацію та трирічну позовну давність.

Під час заходів з енергетичної модернізації (напр. утеплення) зменшення орендної плати виключене протягом 3 місяців (§ 536 Abs. 1a BGB). Після цього ви можете зменшувати оренду. Це стосується лише енергетичних заходів, а не загальної модернізації.

Законного строку для відповіді орендодавця не існує. Вирішальним є строк, який ви самі встановили для усунення недоліку: зазвичай 14 днів, за термінових недоліків, як-от вихід з ладу опалення взимку, 3–7 днів, а за аварій, як-от прорив труби, негайно. Строк починається з моменту вручення листа, а не з дня відправлення: закладіть один-два робочі дні на доставку. Якщо він спливе, а недолік не усунуто, орендодавець у прострочці: ви можете знизити орендну плату, надіслати другий лист з останнім строком і вимагати відшкодування або самостійного усунення за § 536a BGB. Якщо від моменту повідомлення ви платите із застереженням, переплату можна повернути пізніше.

Лише наполовину. Якщо ви повністю погасите заборгованість протягом двох місяців після вручення позову про виселення, розірвання без попередження стає нечинним (§ 569 абз. 3 № 2 BGB). Проте заявлене водночас звичайне розірвання це не зачіпає. На практиці орендодавці регулярно розривають договір і без попередження, і додатково у звичайному порядку, тож ви можете втратити квартиру навіть після повної доплати.