جميع الأسئلة والأجوبة

تخفيض الإيجار يعني أنه يحق لك كمستأجر دفع إيجار أقل إذا كانت شقتك تعاني من عيوب تؤثر على جودة السكن. ينشأ هذا الحق تلقائياً بموجب المادة ٥٣٦ من القانون المدني الألماني (BGB)، ولا تحتاج إلى أي موافقة. يُخفَّض الإيجار بقوة القانون طالما استمر العيب.

لا! يسري تخفيض الإيجار بقوة القانون تلقائياً بمجرد وجود عيب جوهري. لا تحتاج إلى موافقة ولا إلى إعلان. الإخطار بالعيب ليس شرطاً لنشوء التخفيض، لكنه ما يمكّنك من تنفيذه وإثباته.

يُحسب التخفيض من الإيجار الإجمالي الشامل (Bruttowarmmiete)، أي الإيجار الأساسي مضافاً إليه جميع التكاليف الجانبية. ويتحدد المقدار حسب نوع العيب وشدته. مثال: عند إيجار إجمالي قدره ١٠٠٠ € ونسبة تخفيض ٢٠ ٪ تدفع ٨٠٠ € فقط. وتُستمد النسبة من أحكام قضائية في حالات مماثلة.

الإخطار بالعيب هو إشعار خطي للمؤجر تصف فيه العيب وتطالب بإزالته. تُلزمك المادة 536c فقرة 1 بالإبلاغ عن العيوب دون تأخير. إذا لم تفعل، فإنك تفقد حق التخفيض فقط بقدر ما تعذّر على المؤجر الإصلاح بسبب غياب الإخطار تحديداً. وإذا كان يعلم بالعيب أصلاً، يسقط واجب الإخطار. نساعدك في صياغة الإخطار بشكل سليم قانونياً.

انتبه: يبدأ الخطر أبكر مما يظن الكثيرون. يجوز للمؤجر الفسخ دون إنذار إذا تأخرت في موعدين متتاليين عن سداد جزء غير يسير من الإيجار (المادة 543 فقرة 2 جملة 1 رقم 3 بند أ). ووفق المادة 569 فقرة 3 رقم 1 يُعد «غير يسير» ما يزيد على إيجار شهر واحد. أما حد الشهرين فلا يسري إلا على فترة أطول. توصيتنا: ادفع الإيجار كاملاً مع التحفظ أولاً، ثم طالب بالفرق لاحقاً.

لا. في عقود إيجار السكن لا يمكن التنازل عن الحق في تخفيض الإيجار (المادة ٥٣٦ فقرة ٤ BGB). وأي بند في العقد يستبعد هذا الحق يُعد باطلاً.

يسري التخفيض منذ نشوء العيب، لا منذ الإخطار. وإذا كنت قد دفعت الإيجار كاملاً في تلك الفترة، يمكنك استرداد الزائد وفق المادة 812. ولا يسقط ذلك إلا إذا كنت تعلم يقيناً أنك غير ملزم بالدفع الكامل (المادة 814). ومن ظن أن التخفيض يتطلب موافقة المؤجر لا تتوفر لديه هذه المعرفة.

ليس بالضرورة. إذا نتج العفن عن سلوكك (تهوية أو تدفئة خاطئة) يسقط حق التخفيض. وعبء الإثبات يقع أولاً على المؤجر: عليه استبعاد الأسباب الإنشائية. غير أنه لا يوجد عيب إذا نشأ العفن عن جسور حرارية وكان المبنى مطابقاً للقواعد السارية وقت تشييده.

يسري التخفيض طوال الفترة التي يستمر فيها العيب. وبمجرد إصلاح العيب يجب عليك دفع الإيجار كاملاً مجدداً. ولا يوجد حد زمني أقصى.

عندما تدفع الإيجار «مع التحفظ» فإنك تحتفظ بحق استرداد ما دفعته زائداً. اكتب في بيان التحويل: «دفع مع التحفظ بسبب عيب [الوصف]». هذا يحميك من الفسخ دون إنذار ويتيح لك استرداد الفرق لاحقاً. والمحكمة الاتحادية نفسها ترشد المستأجرين إلى هذا الطريق.

القاعدة الشائعة سابقاً بأن حق التخفيض يسقط بعد نحو ستة أشهر من الدفع دون تحفظ كانت تستند إلى المادة 539 الملغاة عام 2001، ولم تعد سارية بهذه الصورة. ولا يرد سقوط الحق وفق المادة 242 إلا استثناءً ويتطلب عنصر الزمن وعنصر السلوك معاً. ومع ذلك ينبغي التصرف سريعاً بسبب وضع الإثبات ومدة التقادم البالغة ثلاث سنوات.

في أعمال التحديث الخاصة بكفاءة الطاقة (مثل العزل الحراري) يُستبعد تخفيض الإيجار لمدة ٣ أشهر (المادة ٥٣٦ فقرة ١أ BGB). بعد ذلك يحق لك التخفيض. وينطبق هذا فقط على تدابير كفاءة الطاقة وليس على التحديث العام.

لا توجد مهلة قانونية لردّ المؤجّر. المعوَّل عليه هو المهلة التي تحدّدها أنت لإصلاح العيب: 14 يومًا في المعتاد، ومن 3 إلى 7 أيام في العيوب العاجلة مثل تعطّل التدفئة شتاءً، وفورًا في الحالات الطارئة مثل انفجار ماسورة. وتبدأ المهلة من وصول الخطاب لا من يوم إرساله، فاحسب يومًا أو يومَي عمل للتسليم. وإذا انقضت دون إصلاح العيب، صار المؤجّر في حالة تأخّر: عندئذٍ يمكنك تخفيض الإيجار، وإرسال خطاب ثانٍ بمهلة أخيرة، والمطالبة بالتعويض أو بالإصلاح البديل وفق § 536a BGB. وإذا دفعت الإيجار مع التحفّظ اعتبارًا من الإشعار، أمكنك استرداد ما دفعته زائدًا لاحقًا.

نصفياً فقط. إذا سددت المتأخرات بالكامل خلال شهرين من تبليغك بدعوى الإخلاء، يصبح الفسخ دون إنذار غير نافذ (المادة 569 فقرة 3 رقم 2). أما الفسخ العادي المعلن احتياطياً فلا يتأثر بذلك. وفي الممارسة يعلن المؤجرون عادةً الفسخ دون إنذار والفسخ العادي احتياطياً معاً، لذا قد تفقد الشقة رغم السداد الكامل.