عفن، ضجيج، تدفئة معطلة؟ إليك مقدار تخفيض الإيجار الذي تستحقه.

تخفيض الإيجار يعني أنه يحق لك كمستأجر دفع إيجار أقل إذا كانت شقتك تعاني من عيوب تؤثر على جودة السكن. ينشأ هذا الحق تلقائياً بموجب المادة ٥٣٦ من القانون المدني الألماني (BGB)، ولا تحتاج إلى أي موافقة. يُخفَّض الإيجار بقوة القانون طالما استمر العيب.

لا! يسري تخفيض الإيجار بقوة القانون تلقائياً بمجرد وجود عيب جوهري. لا تحتاج إلى موافقة ولا إلى إعلان. الإخطار بالعيب ليس شرطاً لنشوء التخفيض، لكنه ما يمكّنك من تنفيذه وإثباته.

يُحسب التخفيض من الإيجار الإجمالي الشامل (Bruttowarmmiete)، أي الإيجار الأساسي مضافاً إليه جميع التكاليف الجانبية. ويتحدد المقدار حسب نوع العيب وشدته. مثال: عند إيجار إجمالي قدره ١٠٠٠ € ونسبة تخفيض ٢٠ ٪ تدفع ٨٠٠ € فقط. وتُستمد النسبة من أحكام قضائية في حالات مماثلة.

الإخطار بالعيب هو إشعار خطي للمؤجر تصف فيه العيب وتطالب بإزالته. تُلزمك المادة 536c فقرة 1 بالإبلاغ عن العيوب دون تأخير. إذا لم تفعل، فإنك تفقد حق التخفيض فقط بقدر ما تعذّر على المؤجر الإصلاح بسبب غياب الإخطار تحديداً. وإذا كان يعلم بالعيب أصلاً، يسقط واجب الإخطار. نساعدك في صياغة الإخطار بشكل سليم قانونياً.

انتبه: يبدأ الخطر أبكر مما يظن الكثيرون. يجوز للمؤجر الفسخ دون إنذار إذا تأخرت في موعدين متتاليين عن سداد جزء غير يسير من الإيجار (المادة 543 فقرة 2 جملة 1 رقم 3 بند أ). ووفق المادة 569 فقرة 3 رقم 1 يُعد «غير يسير» ما يزيد على إيجار شهر واحد. أما حد الشهرين فلا يسري إلا على فترة أطول. توصيتنا: ادفع الإيجار كاملاً مع التحفظ أولاً، ثم طالب بالفرق لاحقاً.

لا. في عقود إيجار السكن لا يمكن التنازل عن الحق في تخفيض الإيجار (المادة ٥٣٦ فقرة ٤ BGB). وأي بند في العقد يستبعد هذا الحق يُعد باطلاً.