Все вопросы и ответы

Снижение арендной платы означает, что вы как арендатор вправе платить меньше, если в вашей квартире есть недостатки, ухудшающие качество проживания. Это право вытекает автоматически из § 536 Гражданского кодекса Германии (BGB). Разрешение получать не нужно. Арендная плата снижается в силу закона, пока недостаток существует.

Нет! Снижение аренды наступает в силу закона (автоматически), как только возникает существенный недостаток. Вам не нужны ни согласие, ни заявление. Уведомление о недостатке не является условием возникновения снижения, но именно оно позволяет его реализовать и доказать.

Снижение рассчитывается от полной арендной платы со всеми коммунальными расходами (Bruttowarmmiete), то есть «холодная» аренда плюс все дополнительные расходы. Размер зависит от вида и тяжести недостатка. Пример: при полной аренде 1 000 € и ставке снижения 20 % вы платите только 800 €. Ставка определяется на основе судебных решений по аналогичным делам.

Уведомление о недостатке — это письменное обращение к арендодателю, в котором вы описываете недостаток и требуете его устранения. § 536c абз. 1 BGB обязывает вас сообщать о недостатках незамедлительно. Если вы этого не сделаете, вы теряете право на снижение только в той мере, в какой арендодатель не мог устранить недостаток именно из-за отсутствия уведомления. Если он и так знал о недостатке, обязанность уведомлять отпадает. Мы поможем составить уведомление юридически корректно.

Осторожно: риск начинается раньше, чем многие думают. Арендодатель вправе расторгнуть договор без предупреждения, если вы дважды подряд просрочили несущественную часть аренды (§ 543 абз. 2 предл. 1 № 3 лит. a BGB). По § 569 абз. 3 № 1 BGB «несущественной» считается уже сумма свыше одной месячной аренды. Порог в две месячные аренды действует лишь для более длительного периода. Наша рекомендация: сначала платите полную аренду с оговоркой и требуйте разницу позже.

Нет. В договорах найма жилья право на снижение арендной платы не может быть отменено (§ 536 Abs. 4 BGB). Пункты договора, исключающие это право, недействительны.

Снижение наступает уже с появлением недостатка, а не с момента уведомления. Если вы тем временем платили полную аренду, излишек можно вернуть по § 812 BGB. Это не удастся лишь тогда, когда вы достоверно знали, что не обязаны платить полностью (§ 814 BGB). Тот, кто считал, что снижение требует согласия арендодателя, такого знания как раз не имел.

Не всегда. Если плесень вызвана вашим поведением (неправильное проветривание или отопление), право на снижение отпадает. Бремя доказывания сначала лежит на арендодателе: он должен исключить строительные причины. Однако недостатка нет, если плесень вызвана мостиками холода, а здание соответствовало правилам, действовавшим на момент постройки.

Снижение действует в течение всего времени, пока существует недостаток. Как только недостаток устранён, вы снова обязаны платить полную аренду. Временного ограничения не существует.

Если вы платите аренду «с оговоркой», вы сохраняете право вернуть переплату. В назначении платежа укажите: «Оплата с оговоркой из-за недостатка [описание]». Это защищает вас от расторжения без предупреждения и позволяет позже вернуть разницу. Федеральный суд сам указывает арендаторам на этот путь.

Прежде распространённое правило, что право на снижение утрачивается после примерно шести месяцев оплаты без оговорки, основывалось на отменённом в 2001 году § 539 BGB и в таком виде больше не действует. Утрата права по § 242 BGB возможна лишь в исключительных случаях и требует совокупно временного и поведенческого элементов. Действовать всё же стоит быстро — из-за доказательственной ситуации и трёхлетнего срока давности.

При мероприятиях по энергетической модернизации (напр. утепление) снижение арендной платы исключено в течение 3 месяцев (§ 536 Abs. 1a BGB). После этого вы вправе снижать аренду. Это касается только энергетических мероприятий, а не общей модернизации.

Законного срока для ответа арендодателя не существует. Решающим является срок, который вы сами установили для устранения недостатка: обычно 14 дней, при срочных недостатках, например выходе из строя отопления зимой, 3–7 дней, а при авариях, например прорыве трубы, немедленно. Срок начинается с момента вручения письма, а не со дня отправки: заложите один-два рабочих дня на доставку. Если он истечёт, а недостаток не устранён, арендодатель в просрочке: вы можете снизить арендную плату, направить второе письмо с последним сроком и потребовать возмещения или самостоятельного устранения по § 536a BGB. Если с момента уведомления вы платите с оговоркой, переплату можно вернуть позже.

Лишь наполовину. Если вы полностью погасите задолженность в течение двух месяцев после вручения иска о выселении, расторжение без предупреждения становится недействительным (§ 569 абз. 3 № 2 BGB). Однако заявленное одновременно обычное расторжение это не затрагивает. На практике арендодатели регулярно расторгают договор и без предупреждения, и дополнительно в обычном порядке, поэтому вы можете потерять квартиру даже после полной доплаты.